В любой социальной структуре особое место в системе общественных отношений занимает недвижимость, с функционированием которой так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и менеджмента. Само понятие «недвижимость» в современной России было введено в активный практический обиход всего несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологической спецификации. Дело в том, что недвижимость является центральным звеном во всей системе рыночных отношений. Объекты недвижимости — это не только важнейший актив, удовлетворяющий различные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой вложения с целью получения прибыли.
Сектор недвижимости — основа национального богатства страны, имеющий массовый и национальный характер по количеству собственников. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
Сектор недвижимости — основная тема обсуждения при приватизации государственного и муниципального имущества, при аренде нежилых помещений, при купле-продаже жилых помещений. появился слой новых домовладельцев, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Созданы коммерческие структуры, работающие на рынке недвижимости.
Развивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых приобретение гарантированных прав землепользования и правовая защита их интересов имеют большое значение. Началось развитие местного законодательства, регулирующего недвижимость.
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели: изучить основные теоретические и практические аспекты определения стоимости недвижимости.
В соответствии с определенной целью в представленном курсовом проекте были поставлены и решены следующие задачи:
- изучить теоретические основы рынка недвижимости;
- проанализировать рынок жилой недвижимости в г. Чебоксары;
- рассмотреть перспективы развития рынка недвижимости.
Поставленные цели и конкретные задачи определили структуру представленной работы. Дизайн курса состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, и заключения, которое включает список литературы и приложений. В первой главе рассматриваются теоретические основы стоимости недвижимости, во второй главе проводиться анализ рынка жилой недвижимости г. Чебоксары, в третьей – выявляются перспективы развития рынка недвижимости в г. Чебоксары.
Оценка объектов жилой недвижимости, гор. Екатеринбург, ул. Готвальда
... предмет исследования. Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости 1.1 Нормативно правовые основы оценки жилой недвижимости, оценочной деятельности Понятие недвижимого имущества (недвижимости) закреплено в ст. 130 ... 9. Родионова Н.В. Специфика цен на рынке недвижимости и факторы, влияющие на цену недвижимости. Аудит и финансовый анализ, 2009. [Электронный ресурс] 10. Севастьянов А.В. ...
Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодические издания и Интернет-материалы по рассматриваемой проблеме. Правовая база курсового проекта состояла из законодательных актов Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, свод методических указаний, инструкций и материалов по недвижимому имуществу. Различные теоретические и методологические аспекты оценки недвижимости в целом и жилой недвижимости в частности изучались зарубежными и отечественными авторами.
Глава 1. Теоретические основы рынка недвижимости
1.1. Понятие недвижимости
Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.
В России термин «недвижимое имущество» ввел Петр I в 1714 году в указе «О порядке наследования движимого и недвижимого имущества». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В ГК РФ «недвижимость признается законом о земле и всех видах земель, домах, фабриках, фабриках, магазинах, всевозможных пустующих зданиях и дворах, а также железных дорогах». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».
С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и практики. Только после 1990 г вместе с правом частной собственности было возобновлено понятие собственности.
Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».
Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).
Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.
Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. Товары являются недвижимыми по своему характеру, по своему назначению или в силу собственности, которой они принадлежат».
Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет недвижимость как объект самостоятельного права. На сегодняшний момент ст. 130 ГК РФ определяет, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Оценка объектов недвижимости
... продаже. Рыночная стоимость недвижимости Инвестиционная стоимость недвижимости Суть оценки недвижимости Факторы, влияющие на стоимость имущества, постоянно меняются, поэтому оценка имущества достоверна только на определенную дату. Обычно предполагается, что рыночная стоимость собственности отражает будущие экономические условия, и это ...
В соответствии с Федеральным Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1).
В то же время закон касается недвижимого имущества и объектов, которые являются недвижимыми по своей физической природе. Сюда входят самолеты и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.
1.2. Виды стоимости недвижимости
Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого другого товара, проявляется в двух формах: потребительская стоимость и меновая стоимость.
Стоимость потребления выражает полезность товара с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из существующего варианта его использования.
Плодородие и расположение земли, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы составляют ценность для потребителя.
Обменная стоимость лежит в основе процесса обмена недвижимости. В то же время в товарной экономике деньги являются универсальным эквивалентом измерения. На конкурентном рынке цена как денежное выражение стоимости является балансирующим фактором между спросом и предложением.
Обменная стоимость выражает полезность собственности с точки зрения типичных участников рынка на конкретную дату продажи, исходя из наилучшего варианта ее использования.
В отдельных случаях меновая стоимость может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов или затрат на очистку земельного участка от загрязнения, превышающих стоимость этого имущества.
Изучение экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно связанных понятий цены и стоимости.
Цена — это денежная сумма, которая выражает результат сделки между покупателем и продавцом при определенных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.
Риски на рынке недвижимости
... регулирующего недвижимость. Объект исследования: ОАО «Консул» Предмет исследования: мероприятия по снижению рисков на предприятии. Цель исследования: разработка метода снижения рисков в компании. Задачи исследования: рассмотреть понятие риска; выявить риски на рынке недвижимости; ...
Одна из основных задач в практической работе экспертов — это правильный выбор типа определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям сметы. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы:
- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
- стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке:
- купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду, внесению в уставные фонды предприятий и т.п.
Формами проявления стоимости в обмене выступают:
- рыночная;
- ликвидационная;
- залоговая;
- страховая;
- арендная.
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
- платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
В теории оценки под ликвидационной стоимостью понимается денежная сумма в виде разницы между доходом от ликвидации имущества и затратами на его строительство. Это затраты, которые продавец должен понести при принудительной продаже недвижимости в ограниченный период времени, что не позволяет значительному количеству потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Это стоимость имущества, гарантирующего ипотечный кредит, который кредитор надеется получить в случае принудительной продажи этого имущества на рынке в случае неплатежеспособности заемщика. Стоимость залога служит верхней границей ссуды, которая предоставляется под имущественный залог.
Страховая стоимость — это стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методами, используемыми страховыми компаниями и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые недвижимые активы.
Размер арендной платы, за которую недвижимость может быть сдана в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях.
Стоимость аренды оценивается, когда недвижимость передается в краткосрочную или долгосрочную аренду, и представляет собой рыночную стоимость. В некоторых случаях местные власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы, а также годовой арендной платы за муниципальные здания.
Ценность использования обусловлена полезностью свойства для данного варианта использования. он носит субъективный характер и очень часто отражает возможности, которые существуют для функционирования объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями.
Оценка персонала. Методы оценки персонала
... количественных и качественных методов оценки персонала, являющихся наиболее распространёнными в практике работы руководителей; выявление ошибок, которые возможны при проведении оценки персонала . Объектом исследования является оценка результатов деятельности персонала. При написании курсовой ...
Оценка ценности использования недвижимого актива осуществляется на основе существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период эксплуатации актива и ожидаются в будущем.
К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены следующие:
- инвестиционная;
- балансовая;
- стоимость для целей налогообложения и другие.
Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дисконтировании ожидаемого потока доходов от использования этой недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости в результате различных оценок прибыльности, престижа, перспектив местоположения, наличия других объектов недвижимости в собственности инвестора, которые увеличивают стоимость объекта оценки. Он рассчитывается при застройке пустующих земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве взноса в уставный капитал предприятий и в других случаях.
Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отраженная в финансовой отчетности компании или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведённые переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. Также учитывается стоимость доработок, сделанных в период эксплуатации. Балансовая стоимость — это термин бухгалтерского учета, а не термин оценки. он широко используется в качестве отправной точки для метода долевого участия, а также при переоценке основных средств.
устанавливается на основании нормативных документов по налогообложению имущества. Эта стоимость обычно не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определённые статьи баланса предприятий и организаций.
1.3. Оценка стоимости недвижимости
Оценка недвижимости — это процесс определения рыночной стоимости объекта или индивидуальных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: сравнительный (или «рыночный») подход, затратный подход, доходный подход.
В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель очень важен, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на будущее. Доходный подход — один из наиболее широко используемых сегодня методов оценки недвижимости в оценочной практике.
Этот метод основан на принципе ожидания: определение приведенной стоимости дохода и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этим имуществом. логично, что владелец недвижимости не откажется от своей собственности ниже суммы, которую он мог бы получить, продолжая ею управлять, а покупатель не будет платить больше суммы, которую ему принесет последующее использование этого объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена объекта недвижимости определяется исходя из размера будущего дохода по соглашению сторон.
Рынок аренды коммерческой недвижимости в г. Москве
... арендной платы» Стимулирование предприниматель-ской деятельности Ссудный капитал Налог на имущество Арендный процент Вид деятельности Перераспределе-ние доходов Часть прибыли, созданной при использовании недвижимости Местоположение объекта Земельная рента Арендная ... а затем платить арендную плату. Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей» 4. Аренда коммерческих помещений. Отношения аренды ...
При расчетах доходным методом используются следующие методы: капитализация доходов и дисконтирование денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется экспертом исходя из базовой ставки с поправкой на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированной прибыли проекта. Для этого необходимо определить модель движения денежных средств с прогнозом расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконтирования определяется с учетом тех же параметров, что и метод капитализации.
Суть метода заключается в том, что доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих денежных потоков. В то же время этот подход отражает уровень риска для оцениваемого имущества, а также качество и количество доходов, которые оцениваемое имущество может принести в течение срока его службы. Основное преимущество прибыльного подхода в том, что он позволяет учитывать будущие инвестиционные риски прямо сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Этот подход используется для оценки отдельных зданий и семей.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)
Основные методы оценки недвижимости
Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Оценка и управление стоимостью предприятия
... выпускной квалификационной работы следует раскрыть содержание концепции управления стоимостью компании, рассмотреть факторы стоимости компании, определить степень их влияния на уровень стоимости компании, описать механизмы внедрения системы управления стоимостью на предприятии, рассмотреть построение ...
Базовая формула:
где
- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)
- Чистый операционный доход или ЧОД
- Коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:
где
- коэффициент капитализации
- ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.
- норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.
В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.
Метод Ринга используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.
Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.
«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
- объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Анализ рынка недвижимости сравнительном подходом
... вероятности, будет наблюдаться и в будущем. До конца года рынку недвижимости Казани не грозят потрясения. Стоимость квартир в рублях к концу года вырастет, но рост цен с января по декабрь ... иногда и их полное отсутствие); многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка. Учитывая эти обстоятельства, анализ рынка недвижимости столь же важен, сколь и сложен. Оценка в соответствии с ...
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Глава 2. Определение стоимости недвижимости в г. Чебоксары
2.1. Анализ рынка недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. 2
Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.
Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики сообщает, что за январь-июнь 2012 года банками и ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» выдано ипотечных жилищных кредитов и займов на сумму 2907,56 млн. рублей. Кредиты и займы получили 3028 граждан. Объем средств, вложенных гражданами, составил 2047,47 млн.рублей. Общая площадь строящегося или приобретаемого жилья с использованием кредитов и займов составила 139,309 тыс. кв.метров. 3028 граждан получили ипотечных кредитов и займов на приобретение жилья.
845 сделок купли-продажи жилья в Чебоксарах, зарегистрированных в июне 2012 года управлением Росреестра. По сравнению с апрелем число транзакций сократилось на 21%.
361 зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по городу Чебоксары в июне 2012года, что составляет 13 долю от общего объема зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за первые шесть месяцев 2012года.
44850 рублей за кв. м составила в июне средняя цена квартир на вторичном рынке города Чебоксары. Это на 180 рублей выше (0,4% больше), чем в мае 2012 года, и на 3055 руб. выше, чем в январе 2012 года.
Несмотря на рост объемов ипотечного кредитования, специалисты АИЖК не испытывают особого оптимизма, предчувствуя, что приближающаяся вторая волна финансового кризиса может свести все успехи 2011 и 2012 года на нет.
Как показывают цифры, первые 4 месяца 2012 года были достаточно благополучными для рынка недвижимости. За май и июнь в силу заметного ухудшения макроэкономического фона рынок стагнировал и демонстрировал тенденцию на понижение. Исключением стали показатели первичного рынка жилья: не успевая за ценами на «вторичку», появление новых проектов и открытие продаж строительными организациям изменили настроение и первичный рынок впервые за последние полгода испытал существенные вливания денежных средств населения, чем на некоторое время частично удовлетворил ранее сложившийся дефицит на «первичку».
К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)
... позволит сравнивать полученные в ходе анализа оценки по разным шкалам. Ниже перечислены элементы корпоративной культуры агентства недвижимости и представлен краткий качественный анализ ... корпоративной культуры АН. Срок работы АН на рынке недвижимости NA - организация, требующая много времени для достижения высокого уровня контроля качества, поэтому при оценке важно учитывать, сколько лет агентство ...
Минстрой Чувашии сообщает, что в республике за январь-июнь 2012 года введено в эксплуатацию за счет всех источников финансирования 273397 кв. м общей площади жилья или 105,1 % к январю-июню 2011 года, в том числе индивидуальных жилых домов введено в объеме 213984 кв. м., или 102,4 % к соответствующему периоду 2011 года.
Переписывания ценников пока не случилось, объекты в некоторых сегментах рынка продолжают расти в цене, а население продолжают надеяться на удешевление квадратного метра. Застройщики понимают, что платежеспособный спрос имеет границы – и не спешат поднимать стоимость новостроек.
На рынке строящегося жилья в городе Чебоксары в июне 2012 года наблюдалось снижение цен. Средняя цена предложения по городу в июне составила 37 007 рублей за квадратный метр, что на 1,10% меньше, чем в мае 2012 года. При этом объем предложения в июне 2012 года увеличился на 30,42% по сравнению с предыдущим месяцем и составил 373 позиции.
Средняя цена на однокомнатные квартиры на рынке строящегося жилья в июне 2012 года составила 40 067 рублей за квадратный метр, что больше на 1,39% данных показателей для аналогичных квартир в мае 2012 года. Объем предложения однокомнатных квартир увеличился на 30,95% и составил 165 позиций. Количество позиций предлагаемых к продаже двухкомнатных и трехкомнатных квартир в июне увеличилось на 25,53% и 38,89% соответственно. При этом средняя стоимость одного квадратного метра двухкомнатных и трехкомнатных квартир в июне соответственно увеличилась на 0,78% и 4,11% по сравнению с предыдущим месяцем и составила для двухкомнатных квартир 36 324 рубля, а для трехкомнатных – 34 194 рубля.
По результатам анализа в июне 2012 года по сравнению с маем 2012 года в городе Чебоксары было зафиксировано уменьшение объема предложения вторичного жилья на 13,27%. Всего за рассматриваемый период предлагались 4 739 квартир. Основное уменьшение объема предложения наблюдалось среди однокомнатных и трехкомнатных квартир, по сравнению с данными за май 2012 года их объем уменьшился на 14,65% и 16,44% соответственно. Количество предлагаемых в июне 2012 года двухкомнатных квартир уменьшилось по сравнению с маем на 8,69%.
В июне 2012 года по сравнению с маем средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке города Чебоксары выросла на 180 рублей или на 0,40% и составила 44 849 рублей за квадратный метр.
В июне 2012 года в городе Чебоксары объем предлагаемых к продаже комнат составил 910 комнат, что на 9,81% меньше объема предложения комнат в мае 2012 года. При этом средняя стоимость комнаты в июне по сравнению с маем возросла до 51 123 рублей за квадратный метр, или на 3,04%. Средняя площадь продаваемых комнат составила 16,7 квадратных метров. В общем объеме продаваемых в июне комнат наибольший удельный вес занимают секционки и полугостинки – 51,65% и 19,89% соответственно.
Наибольший удельный вес в общем объеме предложений вторичного жилья составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Средние цены одного квадратного метра однокомнатных и двухкомнатных квартир в Чебоксарах в июне 2012 по сравнению с маем 2012 года возросли на 0,05% и 0,86% соответственно и составили 48 264 и 44 513 рублей, средняя стоимость одного квадратного метра трехкомнатных квартир увеличилась по сравнению с маем на 0,50%. В июне средние цены на трехкомнатные квартиры были зафиксированы на уровне 40 291 рубль за квадратный метр.
Планировка квартиры – одна из характеристик, определяющая стоимость квартиры. В ходе анализа были исследованы типовые квартиры новой и старой планировки, так как квартиры данной планировки занимают наибольший удельный вес в общем объеме предложения вторичного жилья – 56,51% и 9,66% соответственно.
Средняя цена однокомнатных квартир новой планировки в июне 2012 года составила 48 298 рублей за квадратный метр, что на 0,09% меньше, чем средние цены на аналогичные квартиры в мае 2012 года. Стоимость одного квадратного метра двухкомнатных и трехкомнатных квартир новой планировки в июне по сравнению с маем увеличилась на 0,99% и 1,18% соответственно и составила 44 528 и 40 223 рубля.
Стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир старой планировки в июне 2012 года составила 47 853 рубля, что на 0,07% меньше аналогичного показателя в предыдущем месяце. Средняя цена двухкомнатных и трехкомнатных квартир старой планировки соответственно увеличилась на 1,70% и 0,33% и составила 42 082 и 37 797 рублей за квадратный метр.
Среди однокомнатных квартир были рассмотрены квартиры площадью 30 и 34 квадратных метра. Наибольший удельный вес в общем объеме предлагаемых к продаже однокомнатных квартир площадью 30 квадратных метров занимали квартиры старой планировки (52,63%) и средняя цена данных квартир составила 48 923 рубля за квадратный метр. Квартиры новой планировки составили 7,37% от объема предложений однокомнатных квартир площадью 30 квадратных метров, а средняя цена – 50 905 рублей за квадратный метр. Среди предлагаемых к продаже однокомнатных квартир площадью 34 квадратных метра 58,68% составили квартиры новой планировки, средняя цена данных квартир – 50 171 рубль за квадратный метр. Средняя цена одного квадратного метра однокомнатной квартиры старой планировки составила 45 350 рублей.
Среди двухкомнатных квартир были рассмотрены квартиры площадью 42 и 52 квадратных метра. Удельный вес квартир новой и старой планировки в общем объеме двухкомнатных квартир площадью 42 квадратных метра составил 6,82% и 68,18% соответственно. Среди двухкомнатных квартир площадью 52 квадратных метра чаще встречались квартиры новой планировки.
Среди трехкомнатных квартир были рассмотрены квартиры площадью 56 и 68 квадратных метров. При этом трехкомнатные квартиры площадью 56 квадратных метров представлены в основном квартирами старой планировки – 64,29% от общего объема, а квартиры площадью 68 квадратных метров – квартирами новой планировки (83,50%).
Местоположение квартиры оказывает значительное влияние на стоимость одного квадратного метра общей площади. При этом наиболее высокие цены за 1 квадратный метр жилой недвижимости установлены в Северо-Западном и Центральном районах – 46 336 и 45 114 рублей квадратный метр соответственно.
Спрос все больше смещается в сторону предложений на первичном рынке — вторичное жилье привлекает все меньше потенциальных покупателей. «Вторичка», как правило, дороже, чем новостройка. А на первичном рынке сейчас очень серьезная конкуренция, и у застройщиков достаточно много интересных предложений.
Рост объема предложений вкупе с весенними валютными скачками мог бы уже спровоцировать снижение цен, но пока этого не случилось. Средняя рублевая стоимость квадратного метра продолжает подниматься, причем в некоторых сегментах – весьма ощутимо. Потенциал роста еще далеко не исчерпан, считают аналитики.
2.2. Проблемы определения стоимости недвижимости
Существуют факторы, которые влияют на стоимость недвижимости в Чебоксарах:
- в наше время недвижимость представляет собой самый прочный вариант сохранения и дальнейшего накопления капитала. В этом и заключается так называемый «экономический» фактор, который оказывает значительное влияние на стоимость недвижимости. Цены на недвижимость прямо пропорционально зависят от состояния российской экономики, следовательно, от жизненного уровня граждан;
- чем выше в стране уровень ипотечного кредитования, то есть чем больше банков, предоставляющих кредиты на ипотеку. Другими словами, чем меньше возможности клиента, приобретающего недвижимость, тем выше спрос на неё;
- объём, вернее его изменение, суммарного количества предложений жилья;
- российский менталитет, так как россияне обычно не арендуют жильё, а приобретают его. К тому же рынок недвижимости, сдаваемой в аренду, недостаточно развит и не регламентируется.
- Самое главное — технические характеристики, влияющие на стоимость жилья в Чебоксарах:
- материал, из которого возведён дом, например, кирпич, монолит и другие;
- количество комнат в квартире и её площадь;
- инфраструктура, окружающая дом территория;
- район, в котором расположен дом.
Исследование сложившейся в последние годы российской практики оценки показывает, что понятие «недвижимость» многие оценщики трактуют, как различного рода здания, строения, сооружения, квартиры и нежилые помещения. Но в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
То есть недвижимость — это, прежде всего, земельный участок и все, что с ним прочно связано — здания, строения, сооружения, их различные сочетания и части этих объектов. Кроме того, действующий сегодня Земельный кодекс Российской Федерации одним из своих принципов провозгласил единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Однако даже в солидных изданиях встречается разъединение этих важнейших понятий: «земля» и «недвижимость». Термин «земля» понимается как некий «пространственный базис» для размещения зданий и сооружений, а оценка «земли» считается чем-то совершенно обособленным от оценки «недвижимости».
Подобная ситуация резко отличается от большинства стран с развитой рыночной экономикой: чтобы построить дом, его будущий собственник вначале приобретает земельный участок. А после завершения строительства (в соответствии с действующими правилами и ограничениями) становится собственником единого объекта недвижимости. Затем этот объект недвижимости можно свободно продать или купить. Определение рыночной стоимости такого объекта недвижимости не представляет какой-либо проблемы для надлежащего оценщика, а предложение оценить дом «без земли» он просто не поймет или в лучшем случае посчитает неудачной шуткой.
Но в российских условиях с правовой точки зрения в большинстве случаев мы сталкиваемся не с едиными объектами недвижимости, а со сложными земельно-имущественными комплексами. Различные части подобных комплексов — земельный участок, здания, сооружения обычно имеют различный правовой титул. Причем некоторые из них, например, постоянное (бессрочное) пользование, необоротоспособны. То есть, совершение сделок по отчуждению объектов недвижимости с подобными правовыми титулами действующим законодательством не предусматривается. К этому добавляются еще и многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные стыки гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.
Более того, в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. И зарегистрировать сделку с объектом, правовой титул которого необоротоспособен, или с «отдельно стоящим зданием без земли» по действующему законодательству невозможно. Правда, в некоторых регионах имеются примеры своеобразной трактовки содержания данных статей ГК РФ в сочетании с соответствующими положениями земельного и градостроительного законодательства. Однако в ходе административной реформы создается более жестко централизованная система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними, уменьшающая возможности произвольной трактовки положений действующего законодательства.
Необходимо учитывать и то, что в ходе приватизации объектов недвижимости, находившихся в государственной собственности, широкое применение нашел принцип: «земля следует за судьбой приватизированного здания или сооружения». Сегодня уже и сама приватизация зданий, строений, сооружений невозможна без приватизации земельного участка, на котором они расположены. Вместе с тем, проблема нормирования землепользования при формировании земельных участков в системе уже существующей застройки, в сложившейся урбанизированной среде, законодательно до сих пор не решена. Способы же ее решения на местном уровне отличаются большим разнообразием, что существенно затрудняет применение как международных, так и российских стандартов и правил оценки.
Более того, как это ни покажется удивительным для экспертов, незнакомых со специфическими способами практического проведения земельной реформы как «в центре», так и «на местах», большая часть зданий (в ряде городов — до 90%) расположена совсем не на надлежащим образом сформированных, документально оформленных и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) земельных участках. Во многих случаях формирование земельных участков в российских городах затрудняется из-за сложных архитектурно-градостроительных проблем, унаследованных от времен плановой экономики. Многие специалисты отмечают долгосрочное влияние концепции «соцгорода», как «города при промышленности», массовой крупнопанельной застройки и других сильно идеологизированных и давно устаревших градостроительных концепций, определивших современный облик большинства российских городов.
Но дело не только в невыразительности или даже в полном отсутствии архитектурной концепции застройки, перегибах ее административного регулирования, унаследованных из времен построения социализма. Многие российские города проектировались и застраивались таким образом, что само понятие «земельный участок» (а тем более – сложившаяся еще в дореволюционной России важнейшая градостроительная единица «домовладение») вообще не применялось. Вместо этого фундаментальными понятиями стали «микрорайон», «квартал», «парцелла», «жилой массив», «придомовая территория» и иные части территории города, часто не имеющие даже четко определенных и документально оформленных границ. Да еще из-за специфики процессов приватизации большая часть зданий, в которых приватизированы практически все квартиры, осталась «на балансе» у ДЭЗов, весьма специфического «землевладельца» и «землепользователя». Так что в сложившейся городской застройке выделить земельный участок, естественным образом относящийся к определенному зданию, а тем более позволяющий сформировать «домовладение», единый земельно-имущественный комплекс, весьма непросто.
Кроме объективных сложностей, в городском землеустройстве проявляется и ряд проблем субъективного характера. Некоторые из них возникли из-за противоречий ведомственных интересов на федеральном и местном уровнях, попыток городской администрации противостоять давлению крупных фирм и банков. Однако существенные пробелы и противоречия в действующем законодательстве связаны и с тем, что система научных исследований и разработок, подготовки кадров в сфере землеустройства в советские времена была придана министерству сельского хозяйства и остается в его ведении до сих пор. Эта система оказалась наиболее сильно политизированной и трудно реформируемой, подверженной авторитарным перекосам. К этому надо добавить и не всегда безуспешные попытки навязывания универсальных решений в реформировании земельных отношений в городе и на селе, в недропользовании, природном комплексе и урбанизированной среде — сфере определяющего воздействия крупнейших промышленных предприятий.
Можно привести лишь несколько примеров наиболее болезненных проблем, непосредственно связанных с системой массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимости в контексте реальных земельно-имущественных отношений. Прежде всего, это система нормирования урбанизированного землепользования, а точнее, ее отсутствие. Землеотводы для промышленных предприятий, линейных объектов различного рода, далеко не всегда делались в соответствии с научно обоснованными нормами. Городская инфраструктура оказалась неразрывно связанной с инженерными и транспортными сетями крупных предприятий, а ее запредельный износ не обеспечивает выполнения даже минимальных требований по безопасности жителей. Количество объектов социально-культурной сферы и их распределение не отвечает задачам организации полноценного отдыха и духовного развития горожан, здравоохранения и образования.
Нерешенность проблемы нормирования землепользования сочетается с рядом проблем обеспечения «рационального» и «эффективного» землепользования, упомянутых в Земельном кодексе РФ, но не получивших дальнейшего развития в нормативной базе и практическом применении этих «норм».
То есть остаются многочисленные источники неопределенностей объективного и субъективного характера — как в формировании застроенных и незастроенных земельных участков в городской среде, так и в неопределенности характеристик самой городской среды и ее влиянии на ценообразование даже надлежащим образом сформированных земельных участков.
В результате, при подготовке к совершению различного рода сделок с недвижимостью, а точнее — со сложными земельно-имущественными комплексами, приходится решать многочисленные проблемы, требующие высокой профессиональной подготовки и знаний реальной правоприменительной практики. И очень часто практикующим оценщикам приходится самим проводить соответствующую аналитическую работу. Далеко не все оценщики в состоянии определить особенности правового титула объекта оценки, возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на землю при анализе объекта оценки и задачи оценки. Тем более, когда в составе земельно-имущественного комплекса земельный участок находится на одном праве, часто даже необоротоспособном, а здание — на другом, а заказчик требует определить исключительно «рыночную» стоимость объекта.
Многие оценщики в такой ситуации поддаются соблазну провести элементарное описание сметы затрат по простому воспроизводству «оцениваемого» здания или созданию аналогичного объекта, а о проблемах формирования и оценки земельного участка даже и не упоминать. Тем более что прейскуранты на все виды строительных работ вполне доступны, расчеты приходится проводить достаточно громоздкие, и в отчет можно включить многочисленные таблицы со ссылками на авторитетные источники информации. А раз в составе земельно-имущественного комплекса «земля» не оформлена, то ее как объекта оценки вроде бы и не существует.
Более того, во многих отчетах оценщики делают специальный акцент на то, что проведение анализа юридических особенностей или каких-либо правовых аспектов задачи оценки не входит в их компетенцию. А всю ответственность за возможные правовые нестыковки в характеристиках правового титула объекта оценки и последствия ненадлежащей оценки пытаются переложить на заказчика оценки. Но большинство заказчиков оценки еще меньше подготовлено к решению подобных задач по всесторонней подготовке задания на оценку. Поэтому проблема не решается, а риски получения недостаточно достоверных результатов оценки растут.
Для оправдания такого «подхода к оценке» даже приходится сталкиваться с различными «теоретическими» обоснованиями понятия недвижимости, опирающимися на реальную практику оценки «жилой недвижимости» – квартир различного вида, отдельных комнат, нежилых помещений различного типа. Такая «недвижимость» никак не связывается с «землей» при ее продаже риэлторами, оформлении соответствующих документов. И эти положения переносятся на все виды недвижимости, вопреки нормам действующего законодательства. Часто даже используются ссылки на ипотеку – кредитование под залог недвижимости для приобретения квартиры. И подобные подходы к системе ипотечного кредитования – это не только позиция определенной части «практиков», недостаточно внимательно относящихся к мировому опыту и сути соответствующих положений действующего законодательства. К сожалению, они характерны и для многих российских законодателей. Почему-то им кажется странным, что во всех развитых странах ипотека – это кредитование строительства дома на земельном участке под залог этого земельного участка.
Все это стало возможным из-за перекосов в проведении приватизации государственной собственности отдельно от «земли», затягивания реальной земельной реформы, особенно в российских городах. Затянулось и создание важнейших институтов земельного рынка, их правового обеспечения и подготовки соответствующих кадров. Нарастают проблемы и из-за нестыковок со смежными секторами рыночной системы. Остро сказывается отсутствие реальной системы ипотечного кредитования под залог земельных участков с соответствующим институциональным обеспечением и ряда других объективных и субъективных факторов.
Глава 3. Перспективы развития рынка недвижимости г. Чебоксары
За последние годы темпы строительства нового жилья в Чебоксарах значительно выросли, благодаря государственным программам и инвестициям.
Многие города Чувашии, а так же и географическая столица Республики – Чебоксары,- активно расширяются, ведь только в Чебоксарах осуществляют строительную деятельность приблизительно 80 компаний.
Особенным спросом пользуются коттеджи, так как вложение финансовых средств в такую недвижимость для населения является весьма выгодным. В тоже время активно продаются, покупаются, сдаются в аренду однокомнатные квартиры, малосемейки и комнаты – это примерно 80% жилья в Чебоксарах, принадлежащего к жилью эконом-класса. Таким видом недвижимости пользуются в основном молодые семьи или студенты. Ограничено число предложений по трёхкомнатным и многокомнатным квартирам. Это жильё составляет 17% и относится по уровню к бизнес-классу. А элитная недвижимость составляет всего 3% от общей базы. В связи с бесконечным ростом цен на недвижимость в Чувашии, люди стараются не упустить возможность выгодно вложить свои финансы в квартиры, дома, а следовательно уровень спроса на элитное жильё и квартиры бизнес-класса всегда превалирует над числом предложений.
Все жители Чебоксар знают, столица разделена на районы, которые названы по их географическим расположениям. Все они развиваются на различном уровне, по-своему. И теперь каждый район имеет свои характеристики. Какой-то из них считается промышленным, потому что там расположена большая часть заводов и заводских рабочих. Есть центр со своими главными сооружениями и правительственными учреждениями. Есть «спальный район», наиболее уютный и тихий. И другие районы, где также есть особенности.
Не удивительно, что большинство поисковых запросов по недвижимости в глобальной сети посвящены именно Северо-западному району нашей малой столицы. Сегодня это наиболее спокойный и комфортный район, довольно чистый и безопасный, с точки зрения низкого уровня хулиганства и других преступлений. Не зря его прозвали «спальным» районом – здесь нет промышленных предприятий, в основном расположены организации, специализирующиеся в сфере услуг.
Рынок недвижимости этого района развивается активно. Ежегодно застройщиками усваиваются все новые и новые территории, расширяя тем самым границы города. Возводятся красивые, в большинстве своем оригинальные многоэтажки, притягивающие взгляды горожан. Северо-западный район также отличает преимущество географического положения, а именно – окраина Волги. В этом смысле, строительные компании действительно пользуются большим успехом.
квартиры в Чебоксарах в СЗР
В целом, предпочтение именно СЗР многих горожан – не удивительно. Но нельзя говорить об отсталости или других минусах остальных районов. В каждом есть свои недостатки и преимущества. И в том, что касается рынка недвижимости, тоже. Застройщики не оставляют без внимания ни один свободный клочок земли – расширение столицы идет быстрыми темпами. Причем по всему городу возводятся не только жилые постройки, но и культурно-массовые, развлекательные и другие центры. На самом деле, сегодняшние Чебоксары во многом отличаются от старого, как по площади, так и по уровню развитости.
Элитные многоэтажки с видом на Залив или на побережье Волги действительно способны завораживать. Многие люди стремятся покупать квартиры уже в процессе их строительства, то есть от застройщика. Все-таки в новостройках есть свои плюсы. А о красоте и изяществе самих домов здесь и беспокоиться не стоит – один лучше другого.
Наиболее популярной недвижимостью на вторичном рынке в Чебоксарах считается жильё Центрального и Северо-Западного микрорайона. На первичном же рынке в лидерах по уровню спроса остаются микрорайоны Университет-2, Волжский-3 и Байконур. Однокомнатные квартиры раскупаются ещё на стадии строительства, а следовательно цены на эти квартиры непрестанно поднимаются.
Перспективы рынка недвижимости в Чебоксарах, безусловно, высоки. Рынок недвижимости Чувашии имеет множество возможностей и перспектив для дальнейшего ускоренного развития, даже если учесть, что по сравнению со всей Россией Чувашия относительно небольшая республика. Правительством Республики развёрнута программа по слиянию города Новочебоксарска со столицей Чебоксарами, так как это обеспечит застраивание новых площадей. В планах правительства развернуть Чебоксары до уровня огромного мегаполиса и крупнейшего культурного и экономического центра.
Заключение
Важность и значимость недвижимого имущества для его владельцев и для государства обусловили существование особенного правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Законодательство содержит множество предписаний о порядке использования недвижимого имущества, правилах его приобретения и продажи. Наконец, многие объекты недвижимости закреплены в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приобретены гражданами. Это правило обусловлено значимостью таких объектов для экономики и экологии нашего государства.
В данном курсовом проекте рассмотрены основные виды стоимости недвижимости, а также её важность и актуальность на сегодняшний день. Курсовой проект состоит из трех глав, в которые входят соответствующие подпункты, раскрывающие тему. Первая глава посвящена особенностям определения стоимости и оценки недвижимости, во второй главе анализируется рынок жилой недвижимости, выявляются основные проблемы определения стоимости недвижимости, в третьей главе предложены рекомендации по совершенствованию и развитию рынка недвижимости.
Подводя итоги курсового проекта можно сделать следующие выводы:
Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.
Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента — рынка недвижимости. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.
Стоимость недвижимости, как и любого другого товара, проявляется в двух формах: потребительская стоимость и меновая стоимость.
Формами проявления стоимости в обмене выступают: рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная.
К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены следующие: инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и другие.
Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости: сравнительный (или «рыночный») подход, затратный подход, доходный подход.
Анализ рынка жилой недвижимости в г. Чебоксары показал, что спрос все больше смещается в сторону предложений на первичном рынке — вторичное жилье привлекает все меньше потенциальных покупателей. Средняя рублевая стоимость квадратного метра продолжает подниматься, причем в некоторых сегментах – весьма ощутимо. Потенциал роста еще далеко не исчерпан.
Кроме объективных сложностей, в городском землеустройстве проявляется и ряд проблем субъективного характера. Некоторые из них возникли из-за противоречий ведомственных интересов на федеральном и местном уровнях, попыток городской администрации противостоять давлению крупных фирм и банков. К этому надо добавить и не всегда безуспешные попытки навязывания универсальных решений в реформировании земельных отношений в городе и на селе, в недропользовании, природном комплексе и урбанизированной среде — сфере определяющего воздействия крупнейших промышленных предприятий.
Остаются многочисленные источники неопределенностей объективного и субъективного характера — как в формировании застроенных и незастроенных земельных участков в городской среде, так и в неопределенности характеристик самой городской среды и ее влиянии на ценообразование даже надлежащим образом сформированных земельных участков. В результате, при подготовке к совершению различного рода сделок с недвижимостью, а точнее — со сложными земельно-имущественными комплексами, приходится решать многочисленные проблемы, требующие высокой профессиональной подготовки и знаний реальной правоприменительной практики.
Рынок недвижимости Чебоксар имеет множество возможностей и перспектив для дальнейшего ускоренного развития.
Список использованных источников
[Электронный ресурс]//URL: https://management.econlib.ru/kursovaya/analiz-ryinka-nedvijimosti/
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая).
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 1994. — №32. — Ст. 3301.
2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета — 30 декабря 2004.
3. Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Российская газета – 28 июля 2006.
4. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждения федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы к оценке требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
5. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. — С.-Пб., 2005. — С. 24 — 26.
6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.Асаул, А.В.Карасев. — М.: Экономикс, 2000. — 92 с.
7. Афонасова М.А. Экономика недвижимости.- Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 2008. — 45 с.
8. Виноградов Д.В. Функции и особенности рынка недвижимости. рынок недвижимости. экономика недвижимости: учебное пособие (электронный учебник).
– Источник: EUP.RU
9. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. –М.: 2002. – С. 7- 30, 85 — 96.
10. Грибовский СВ. Оценка стоимости недвижимости.- М.: Интерреклама , 2005 – 169.
11. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: HHOPA-M, 2007. – 208.
12. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. –М.: 2002. – С. 7- 30, 85 — 96.
13. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. — М.: Дело, 2007.
14. Попов Г. В. Основы оценки недвижимости. — М.: РОО, 2006.
15. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. — С.-Пб., 2002. – С. 5 -25.
16. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.
17. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие/Пер, с англ. — М.: РИО Мособлуприолитрафиздата, 2005.
18. http://wikipedia.org/
19. http://gosuslugi.cap.ru/
20. http://gov.cap.ru/
21. http://www.gazetamtv.ru/
