Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимое имущество служит основой личного существования граждан и служит основой хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее количество граждан, предприятий и организаций участвуют в сделках с недвижимостью.
Благодаря конструктивному взаимодействию государства и оценщиков процесс оценки имущества за последние годы стал гораздо более цивилизованным, чем в те времена, когда в России только зарождалась независимая оценка. Сегодня деятельность экспертов регулируется федеральным законом и правилами оценки.
Отличительными особенностями рынка недвижимости являются: индивидуальность ценообразования; высокий уровень транзакционных издержек; важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков; высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики; многообразие рисков; низкая ликвидность товара на рынке; слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
По этим причинам рынок недвижимости в Российской Федерации отличается рядом факторов, затрудняющих его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны, рынок недвижимости в РФ отличается рядом факторов, затрудняющих его анализ. Это: труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие); многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка. Учитывая эти обстоятельства, анализ рынка недвижимости столь же важен, сколь и сложен.
Оценка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рассматривается в контексте определения суждения о стоимости объекта оценки. Под оценочной деятельностью в контексте законодательства об оценочной деятельности мы понимаем деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление рыночной или иной стоимости по отношению к объектам оценки.
Теоретические основы оценочной деятельности (2)
... теоретических основ оценки провести практическое определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью сравнительного подхода. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 1.1 Особенности недвижимости как объект оценки ... более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация ...
Решение об относительной важности показателей стоимости, полученных с помощью различных методов, должно определяться здравым суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания значений, определенных с использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, таким образом, разработка единой сметы. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
- тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;
- способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;
— Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Сравнительный подход показывает ситуацию рыночного равновесия на дату оценки. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
В работе была проведена оценка стоимости однокомнатной квартиры в г. Казани методом сравнительного подхода.
Рынок недвижимости Казани резко реагирует на кризис в России. Считается, что в Казани самая высокая цена на новое жилье в пересчете на весь рынок Татарстана. На начало 2015 года цена квадратного метра жилой недвижимости в Казани составляла 74 740 рублей. Этот показатель выше на 8%, чем данные прошлого года.
Стоимость квартир на вторичном рынке Казани напрямую зависит от курса валют. Самые высокие стоимостные показатели установлены в Вахитовском и Московском районах. За последний месяц жилье здесь подорожало в среднем на 5-6%. Но в Казани есть и район, где цены на жилье упали. Это Кировский район, где цена на квартиры понизилась на 2%.
установлен стабильный спрос на земли с коммуникациями в центральных населенных пунктах. Средняя стоимость земли здесь составляет 200-250 тыс. рублей за сотку.
Развитие земельной аренды в Казани связано с передачей государственных и муниципальных земель частным лицам и компаниям. В 2016 году было заключено порядка 659 тыс. договоров аренды земли в Казани. Больший процент сделок по аренде относится к землям под индивидуальное жилищное строительство
Вторичный рынок аренды земли функционирует в Казани очень слабо. Основная причина в том, что земля сдается вместе со строениями на ней без взимания стоимости самой земли.
В пригороде Казани пользуются популярностью — офисы класса В. Офисы класса А строятся в Казане крайне редко. Сегодня минимальная стоимость аренды офиса класса А в Казани составляет 750 рублей за кв.м. Средняя стоимость — 1250-1350 рублей за кв.м. На офисы класса В установилась стоимость чуть меньше — от 650-1000 рублей за кв.м. Коммерческие объекты класса В можно арендовать в среднем от 480 до 1300 рублей за кв.м. Офисы класса С сдаются в аренду с месячной ставкой в 300-800 рублей за кв.м.
Рынок недвижимости
... В первой главе рассматриваются теоретические основы стоимости недвижимости, во второй главе проводиться анализ рынка жилой недвижимости г. Чебоксары, в третьей – выявляются перспективы развития рынка недвижимости в г. Чебоксары. Теоретической и методологической ...
В настоящее время на рынке недвижимости Казани наблюдается сбалансированный спрос и предложение, цены остались прежними. На рынке жилья не было четкой последовательной тенденции, ни вверх, ни вниз. Популярна недвижимость эконом-класса, то есть одно- или двухкомнатные бюджетные квартиры. Например, средняя цена однокомнатной квартиры в микрорайоне «Солнечный город», сдача которой ожидается в 2014 году, составляет 45 500 рублей за квадратный метр. Что касается географии спроса, то наиболее востребованными объектами в этом году стали квартиры в ЖК «Светлая долина», «Солнечный город», «Чистое небо», «Казань 21 век». Похожая ситуация, с большой долей вероятности, будет наблюдаться и в будущем.
До конца года рынку недвижимости Казани не грозят потрясения. Стоимость квартир в рублях к концу года вырастет, но рост цен с января по декабрь 2015 года составил около 7%, то есть останется в инфляционных рамках. По прогнозам Росстата, инфляция в России в этом году будет ограничена 7%, но реальность немного отличается от статистики Росстата: реальная инфляция немного выше.
Прогноз развития рыночной ситуации позволяет предположить с большой степенью вероятности, что ситуация будет благоприятной для девелопмента объектов жилой недвижимости, а рынок будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность, особенно в эконом — и среднем классах. Ситуация на рынке будет стабильной и привлекательной для развития. Перезапуск в этом сегменте также связан с проведением Универсиады, которая должна резко поднять стоимость жилья до беспрецедентного уровня. Однако надо сказать, что эти прогнозы сегодня еще не сбылись.
Поэтому цены на жилье в Казани, как и во всем Татарстане, будут медленно расти в результате инфляции. Некоторой активизации продаж риэлторы ожидают с наступлением осени. Это позволит рынку жилья выйти из тупика, где он был приостановлен весной-летом этого года, но в целом пока говорить о выходе из стагнации нельзя.
В работе проведена оценка рыночной стоимости пятикомнатной квартиры: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Айвазовского, д. 3, кв. 24, которая составила 19 748 529 (Девятнадцать миллионов семьсот сорок восемь тысяч пятьсот двадцать девять) руб. Ликвидационная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет: 15 265 613
(Пятнадцать миллионов двести шестьдесят пять тысяч шестьсот тринадцать) руб.
