Тема данной курсовой работы очень актуальна в наше время. Поскольку процесс развития рыночных отношений в Казахстане привел к возникновению потребности в специалистах, обладающих навыками, обеспечивающими нормальное и полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).
Оценка — это деятельность специалиста, направленная на определение вероятной денежной суммы, которую реально можно сэкономить при отчуждении имущественных прав на объект оценки при определенных рыночных условиях. Оценка — это инструмент государственной системы регулирования экономики. Он способствует практической реализации задуманного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в Казахстане за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 2000 году Законе РК «Об оценочной деятельности в РК». Все решения государственных органов так или иначе касаются вопросов оценки: приватизации государственного имущества, переоценки основных средств для целей налогообложения и амортизационной политики. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки.
В любой сфере рыночных отношений должна быть достоверная информация о реальной стоимости недвижимости.
Целью данной курсовой работы является изучение теоретических основ оценки, ее подходов, методов и принципов.
Задача курсовой работы — после изучения теоретических основ оценки провести практическое определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью сравнительного подхода.
- ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1 Особенности недвижимости как объект оценки
По Гражданскому Кодексу Республики Казахстан к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.
К недвижимым вещам приравниваются также воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, речные и морские суда, космические объекты и линейная часть магистральных трубопроводов. Другие активы также могут быть отнесены к недвижимым в соответствии с законодательными актами.
Зарубежный опыт оценки недвижимости
... никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее ... основные принципы оценки и основные подходы к подготовке отчета об оценке. Данный стандарт так же включает определение целей оценки и баз оценки, определение различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная ...
Положения настоящего Кодекса и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимым имуществом, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.
Не недвижимое имущество, в том числе деньги и ценные бумаги, считается движимым. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Основные признаки недвижимости являются :
- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
- недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
- долговечность объекта инвестирования;
- каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
- недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
- информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
- потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
- полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
- существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
- существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы);
- строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
Есть три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблица 1.
Таблица 1. Общая классификация недвижимости
|
Тип классификации |
Виды недвижимости |
|
По характеру использования |
Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
|
По целям владения |
Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов |
Продолжение таблицы 1
|
По степени специализации |
Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях |
|
По степени готовности к эксплуатации |
Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство |
|
По воспроизводимости в натуральной форме |
Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:
- увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
- будущие периодические потоки денежных средств;
- доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
- сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
- возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.
Инвестиции в недвижимость обладают такими положительными характеристиками, как возможность длительного использования объекта и сохранение капитала.
Факторы влияющие на стоимость объекта недвижимости :
- спрос и предложение;
- полезность;
- дефицитность;
- возможность отчуждаемости объектов.
Основные типы стоимости недвижимости можно разделить на две группы: меновая стоимость и ценность использования.
Стоимость в обмене включает в себя следующие виды стоимости:
– Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки. На цене сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, когда:
1)одна из сторон сделки не обязан отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3)цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было.
- Ликвидационная стоимость — это стоимость имущества, когда оно вынуждено продать.
- Стоимость залога — это стоимость объекта недвижимости, гарантирующего ипотечный кредит, стоимость которого гарантирует возврат денежных средств кредитора путем продажи объекта залога.
- Страховая стоимость — это денежная сумма, на которую можно застраховать разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанную по методике, применяемой в области государственного и частного строительства.
- Арендная стоимость – определяется с двух сторон при сдаче в аренду.
- Ценность использования — это стоимость объектов недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу, совокупность элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
В стоимость в пользовании входят следующие виды стоимости:
– Инвестиционная стоимость – это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающего его индивидуальные требования и предпочтения определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценки недвижимости как объекта инвестиций.
- Балансовая стоимость: вся первоначальная стоимость основных средств, учитываемая с момента их отражения в бухгалтерской отчетности.
- Налогооблагаемая стоимость — стоимость, определяемая на основании нормативных документов, касающихся налогообложения недвижимости.
Основные принципы в оценке недвижимости можно разделить на четыре категории :
1.Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание)
2.Принципы, вытекающие из эксплуатации объекта (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение)
3.Принципы, обусловленные рыночной средой (спрос и предложение, конкуренция, соответствие изменениям внешней среды)
4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1й этап. Постановка задания на оценку.
1.1. Цель оценки.
1.2. Вид определяемой стоимости.
1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.
1.4. Дата проведения оценки.
2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.
2.1. График работ по оценке.
2.3. Выбор методов оценки.
