Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно влияет на самые основы жизни людей. Жилье, как еда, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.
Аренда жилья — один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого соглашения как никогда актуально.
Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Это, прежде всего, соотношение жилищного законодательства, прежде всего ЖК и главы 35 Гражданского кодекса, посвященной регулированию аренды жилых помещений. Как же определить «пограничную зону», за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.
Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В, Ю.К. Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.
Цель моей работы — распространить содержание основных видов аренды жилых помещений, а также провести сравнительный анализ этих типов, найти сходства и различия между ними.
Глава 35 Гражданского кодекса объединяет договоры, объектом которых является жилое помещение, а целью является предоставление их контрагентам на получение жилья. Итак, речь идет о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан: жильем. В Конституции Российской Федерации подчеркивается особая важность удовлетворения именно этой потребности граждан. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).
Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Первый из этих договоров, как мы попытаемся показать ниже, — это коммерческая аренда. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».
Договор найма жилого помещения (4)
... договор коммерческого найма жилого помещения. Здесь, гражданское и жилищное законодательство, предусматривая три основных рассматриваемых видов договоров найма жилых помещений, характеризует их в качестве: договора социального найма жилого помещения, где собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда (наймодатель) передаёт гражданину ...
Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Таким образом, признано, что это система договоров, состоящая из договорного типа и двух его типов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.
Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.
рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47).
Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.
Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно существовали один тип и два типа контрактов, в соответствующей главе следовало бы обозначить три контрактных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров — договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. Действительно, соответствующая глава предназначена для двух типов независимых договоров: аренды жилья или, что то же самое, коммерческой аренды и, параллельно, общественного договора.
Основой социальной аренды являются договоры, объектом которых является жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального строительного фонда. Жилищный кодекс Российской Федерации, помимо социального найма, также предусматривает найм специализированного жилья. Жилые помещения государственной и муниципальной недвижимости используются как специализированные жилые помещения. Основное различие между этими видами аренды заключается в предоставлении жилой площади, а средства, от которых предоставляется помещение, различаются. В случае социальной аренды жилье малообеспеченным гражданам, признанным на основании требований, установленных Жилищным кодексом, нуждающимся в жилье, предоставляет муниципальный строительный фонд. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
Договор аренды и найма жилых помещений
... переданы законом договору найма жилого помещения. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации аренда жилого помещения теперь выполняет два функциональных назначения - потребительское и коммерческое. Настоящий ГК регулирует договор социального найма жилого помещения (ст.672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также ...
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. [3]
В главе 9 ТК РФ перечислены причины предоставления жилых помещений по каждому типу специализированного жилищного фонда.
В настоящее время широко развита аренда частных жилых помещений. Поэтому возникла острая необходимость в разделении договоров аренды жилого помещения на два срока. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК [4] . Как полагает В.Н. Литовкина, «особенность этой главы, в отличие от предыдущих глав, состоит в том, что в ней структурно не выделяются общие и частные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».
Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить…»).
А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность).
Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить — другой (наниматель).
Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее уже предопределено тем, что и заключены, и те, и другие жилищные договоры и преследуют одну и ту же цель: передать жилище во владение и пользование, причем в обязательном порядке жить.
