Договор найма жилого помещения (2)

Дипломная работа

Юридические формы общественных отношений определяются не только их содержанием, но и потребностями и условиями жизни общества. Р.О. Халфина[1] отмечала, «что в большинстве случаев государство, устанавливая те или иные правовые формы реальных общественных отношений, имеет в виду развитие данных отношений в соответствии с целями, стоящими перед обществом и государством».

На разных этапах развития общества одни отношения приобретают социальный смысл, а другие его теряют. Это связано с тем, что меняются политические и экономические цели и задачи, стоящие перед государством и обществом.

Актуальность темы. Необходимый атрибут достойной жизни человека — наличие жилья, пригодного для постоянного проживания.

Особая значимость жилых помещений для граждан России подтверждается закреплением в Конституции Российской Федерации права граждан на жилище (ст. 40), которое означает возможность каждого иметь жилище и не опасаться его произвольного лишения, а также при определенных условиях быть им обеспеченным.

Долгое время большая часть жилых помещений в Российской Федерации принадлежала государству и предоставлялась гражданам в пользование на условиях социальной аренды. С развитием рыночных отношений частная собственность в жилищном секторе получила распространение.

В настоящее время жилищные потребности граждан удовлетворяются двумя основными способами: путем приобретения в собственность жилых помещений на разных земельных участках или путем заключения договора купли-продажи жилого помещения.

Но даже с развитием и расширением способов удовлетворения жилищных потребностей граждан острота жилищных вопросов не уменьшается. Современное гражданское и жилищное законодательство России устанавливает различные договорные формы пользования жилыми помещениями.

Наиболее значимым и распространенным в этой сфере является трудовой договор. В теории неоднократно подчеркивалось, что договор найма без преувеличения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров[2].

В ЖК РФ наряду с другими дополнениями и изменениями включены новые разделы — «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома»[3].

9 стр., 4249 слов

Договор социального найма жилого помещения

... форма договора, сохранение договора при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального ...

Целью данных нововведений является социальная поддержка граждан за счет расширения возможных и, прежде всего, доступных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Появление еще одного контракта в сфере оплаты труда не стало сюрпризом для жилищного сектора. На федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий для развития наемных отношений[4].

Региональное законодательство также давно пыталось найти дополнительные пути и способы обеспечения нуждающихся граждан жильем [5].

В теории неоднократно анализировался сложившийся опыт практического приме­нения жилищного законодательства, который показал, что лишь незначительная часть граждан в состоянии решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, в том числе с использованием заемных.

Исходя из этого, актуальность анализа договоров аренды жилых помещений в парадигме современных законодательных изменений представляется актуальной.

Цель исследования — проанализировать договорные отношения купли-продажи жилого помещения для проживания.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

1. Раскрыть сущность договора найма жилого помещения и его особенности.

2. Дать характеристику структурных элементов договора.

3.Рассмотреть порядок заключения договора найма жилого помещения.

4. Определите особенности изменения и прекращения аренды жилого помещения.

5. Проанализировать виды договоров найма жилых помещений.

Предмет исследования — общественные отношения, регулирующие заключение договора аренды жилого помещения.

Предмет исследования — законы, уставы, материалы судебной практики по сдаче внаем жилой недвижимости.

Теоретическая основа исследования: при подборе материала для данного исследования были изучены работы авторов: Айман Т.О., Алексия П.В., Афониной А.В., Еремичева И.А., Корнеевой И.Л., Рузановой В.Д., Крашенинникова П.В. и др.

Методы исследования: При написании работы использовались сравнительно-правовые и аналитические методы, структурно-функциональная, логическая, буквальная и экспансивная интерпретация правовых норм.

[1] Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература, 1974. С. 123.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 562.

[3] Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования // Собрание законодательства РФ. 2014. № 30 (часть1) Ст. 4218.

[4] Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг»

[5] Постановление Правительства г. Москвы от 5.08.2008 № 708-ПП «О концепции фор­мирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых поме­щений гражданам по договорам найма; Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 19.03.2010 № 361 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда г. Москвы». // Российская газета. 2012. № 102.

47 стр., 23304 слов

Договор аренды и найма жилых помещений

... законом договору найма жилого помещения. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации аренда жилого помещения теперь выполняет два функциональных назначения - потребительское и коммерческое. Настоящий ГК регулирует договор социального найма жилого помещения (ст.672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а ...

Заключение

Анализ действующего законодательства позволяет утверждать, что наем жилого помещения — это комплексный правовой институт, базирующийся на нормах гражданского законодательства (глава 35 ГК РФ) и жилищного законодательства (ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения имеет три разновидности — договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения, получивший в научной литературе и законодательстве название «договор коммерческого найма жилого помещения».

Наряду с обозначенными выше видами договора найма жилого помещения, Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» и распоряжением Правительства РФ от 29.08.2012 N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» в систему договоров найма жилого помещения вводится его новый вид — договор некоммерческого найма жилого помещения.

ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования аренды жилого помещения, поэтому дает общее определение договора вне зависимости от того, в каком виде недвижимого имущества он применяется. Новый договор полностью укладывается в рамки этого определения.

Следовательно, он имеет те же характеристики: согласие, оплата, взаимность. В целом аренду жилого фонда для социальных нужд можно смело отнести к новому виду автономной аренды. Об этом свидетельствуют измененные положения главы 35 ГК РФ, приравнивающие ее к социальной аренде и аренде жилья. Подтверждает данный вывод и появление в ЖК РФ собственного раздела, посвященного найму жилых помещений в фонде социального использования, в противном случае было бы достаточно включить дополнительные главы в уже существующие разделы, урегулировавшие иные виды найма.

Важным аргументом в пользу такого подхода является наличие характерных особенностей, выделяющих новый договор, обозначенных законодателем.

Каждый из указанных договорных видов имеет свою специфику. К числу особенностей исследуемого договора можно отнести:

  • условия и порядок заключения договора, включающие двойную систему учета потенциальных нанимателей;
  • субъектный состав договора, в котором нанимателем может быть лицо, исклю­чительно из числа нуждающихся в жилых помещениях и имеющих определенный уровень доходов граждан РФ, а наймодателем может выступить наравне с публичным образованием и частный собственник;
  • требования к предоставляемым жилым помещениям, указывающие на их при­надлежность к наемным домам и на нормирование их площади;
  • срочность;
  • согласованный с органами публичной власти размер платы за наем;
  • ограниченный круг прав нанимателя;
  • основания и последствия расторжения договора.

Учитывая тот факт, что между перечисленными договорами как видами найма есть не только различия, но и очень много общего, для полного и всестороннего урегулирования нового договора можно было бы использовать уже отработанные практикой и показавшие свои достоинства и недостатки правила, относящиеся к другим видам найма, особенно к договору социального найма жилого помещения.

14 стр., 6845 слов

Договор найма жилого помещения (3)

... договора найма жилого помещения Докторальное толкование содержания договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, находясь в определении их сущности, выражается тем, что: свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на ...

Каждый из видов арендного жилья в первую очередь является носителем своего потребительского характера. Договор коммерческого найма жилого помещения не является разновидностью договора аренды (имущественного найма).

Коммерческий лизинг не является синонимом коммерческого лизинга». Однако в нормативных актах, определяющих жилищную политику государства, есть идентификация аренды жилых помещений и коммерческой аренды жилых помещений.

очевидно, что действующая система правовых механизмов решения жилищной проблемы малообеспеченных граждан и оказания им государственной помощи не отвечает потребностям общества и не соответствует реалиям социально-экономического рынка. Необходимо реформировать договор аренды жилья как один из основных правовых механизмов удовлетворения жилищных потребностей различных категорий граждан. Одним из элементов этой реформы является сужение сферы социальной аренды жилых помещений и введение некоммерческой аренды жилых помещений. Однако без грамотного финансирования жилищного строительства, развития системы стимулов для участия частного капитала в этом процессе жилищная проблема не может быть решена. Необходимо вместо точечных, бессистемных изменений законодательства в целом пересмотреть систему государственной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, а также разработать концепцию социального жилья в Российской Федерации, в которой предложить системный и комплексный подход к решению жилищной проблемы различных категорий граждан.

Безусловно, необходимо положительно оценивать появление нового вида аренды, что позволит увеличить количество лиц, имеющих право передать жилье в фонд социального пользования. Однако, как и любое другое нововведение, появившиеся в ЖК РФ положения вызывают ряд вопросов. Новый вид договора найма, на наш взгляд, не совсем удачно поименован. Поскольку понятие «договор найма жилого помещения фонда социального использования» является родовым по отношению ко всем видам найма, объектом которых являются жилые помещения фонда социального использования, оно в полной мере применимо и к договору социального найма жилого помещения. Использование общего термина может привести к терминологической путанице.

Структура построения новых разделов ЖК РФ также не безупречна. Полагаем, разделы о всех договорах найма жилых помещений в фонде социального использования с точки зрения правил законодательной техники должны быть единообразными, что способствует их четкому пониманию и позволяет избежать противоречий в правоприменительной деятельности. В рамках нового раздела «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования», как нам видится, изначально необходимо расположить главу, посвященную условиям и порядку предоставления жилых помещений, поскольку она пре­допределяет остальные особенности договора. В этой связи глава, посвященная самому договору, включая предмет, плату, иные условия договора, права и обязанности сторон, основания его расторжения, должна быть последующей, а не предшествовать главе об условиях и порядке предоставления жилых помещений, как это сделано законодателем в новом разделе III. 1 ЖК РФ.

При определении состава договора аренды жилых помещений жилищного фонда социального назначения мы столкнулись с трудностями определения критериев отнесения граждан к имеющим право на предоставление таких жилых помещений. Поэтому предлагаем для уточнений положений ст. 91.3 ЖК РФ принять Постановление Правительства РФ, где должны быть разъяснены критерии отнесения граждан к числу лиц, имеющих право на предоставление такого жилого помещения в наемных домах.

19 стр., 9331 слов

Договор социального найма жилого помещения (2)

... муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс ...

Помимо этого из положений ЖК РФ нельзя однозначно сделать вывод о том, вправе ли физическое лицо (индивидуальный предприниматель) участвовать в обозначенных отношениях в качестве собственника сдаваемого внаем жилого помещения. Для этого предлагаем изложить ст. 91.2 в следующей редакции: «Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

3) индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками жилого помещения частного жилищного фонда».

В связи с тем, что основанием для возникновения права пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступает юридический состав, включающий решение наймодателя о предоставлении жилого помещения и последующее заключение договора, не лишним, на наш взгляд, было бы предусмотреть в Кодексе об административных правонарушениях последствия вынесения названного акта с нарушением установленного законом порядка при неправомерных действиях должностных лиц, несоблюдении очередности предоставления жилых помещений.

Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения в фонде социального использования установлено при помощи отсылочных к договору социального найма норм, поэтому сложно объяснить разницу, существующую между этими договорами при определении критериев признания граждан членами семьи нанимателя, установленную в ст. 91.8 ЖК РФ. В цитируемой статье отсутствует признак «совместного семейного управления» со стороны работодателя и проживающих с ним людей, что традиционно используется для их отнесения к членам семьи.

не менее важно четко и последовательно определить причины и последствия расторжения нового соглашения.

Кроме того, справедливо было бы поставить такое основание расторжения договора как нарушение сроков и размеров оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, закрепленное в ст. 91.10 ЖК РФ, в зависимость от уважительности причин неисполнения соответствующих обязанностей так же, как это сделано для договора социального найма жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ).

Список использованных источников

[Электронный ресурс]//URL: https://management.econlib.ru/diplomnaya/diplom-sotsialnyiy-naym-jilogo-pomescheniya/

Нормативные правовые акты

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. 1993. № 237 (с учетом поправок, внесенных от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
    13 стр., 6157 слов

    Управление земельным фондом Российской Федерации

    ... управление земельными ресурсами, которое обеспечивает жесткое соблюдение структуры земельного и гражданского законодательства в совмещении с экономической самостоятельностью субъектов землепользования. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации Конституция Российской Федерации ... Франции государство контролирует приобретение земельных участков, которые поступают на ...

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410. (ред. от 12.03.2014г. № 35-ФЗ).

  3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст.14 (ред. от 21.07.2014 № 255-ФЗ).

  4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 1. Ст. 1 (ред. от 24.11.2014 № 373-ФЗ).

  5. Федеральный закон от 30.03.1999 N52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 14. Ст. 1650 (ред. от 23.06.2014 № 160-ФЗ).

  6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (ред. от 21.07.2014 № 217-ФЗ).

  7. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1. Ст. 15 (ред. от 21.07.2014 № 255-ФЗ).

  8. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 40. Ст.3822 (ред. от 14.10.2014 № 307-ФЗ).

  9. Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг» // Российская газета. 2012. № 102.
  10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст.2126.
  11. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 5. Ст.546 (ред. от 16.01.2008 № 712).

  12. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 5. Ст. 739.
  13. Распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 № 1556-р «Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 36. Ст. 4971.
  14. Постановление Правительства г. Москвы от 5.08.2008 № 708-ПП «О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма // Российская газета. 2008. № 127.
  15. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 19.03.2010 № 361 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда г. Москвы» // Российская газета. 2010. № 56.

Научная и учебная литература

[Электронный ресурс]//URL: https://management.econlib.ru/diplomnaya/diplom-sotsialnyiy-naym-jilogo-pomescheniya/

  1. Бакирова Е.Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2013. № 3. С. 14.
  2. Блохин А.В. Банки хотят знать всю подноготную своих заемщиков // Российская газета. 2007. № 73.
  3. Бобровская О.Н. Найм жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2013. № 4. С. 26.
  4. Бобровская О.Н. Договор социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики // Современное право. 2013. №11. С. 78.
  5. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// Семейное и жилищное право. 2007. N 2. С.37.
  6. Григорьева E. Квартирный вопрос перестанет портить // Известия.2008. № 168.
  7. Данилов Е.П. Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов / под ред. О.П. Эппель. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат. 2010. 286с.
  8. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 2011. 572с.
  9. Кириченко О.В. Жилое помещение – предмет договора коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2012. № 3. С.11.
  10. Литовкин В.Н. Жилищный фонд в СССР Проблемы совершенствования жилищного законодательства. М., 1980. 167с.
  11. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный).
    25 стр., 12321 слов

    Социальное страхование в Российской Федерации

    ... работника в результате несчастного случая на работе или профессионального заболевания называется профессиональным риском. Мировой опыт показывает, что защита от определенных видов социальных рисков должна быть организована в рамках ...

    М.: ТК «Велби», изд-во «Проспект», 2012. 724с.

  12. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 2010. 312с.
  13. Оплата жилого помещения и коммунальных услуг: практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. 374с.
  14. Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. 216с.
  15. Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова.М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010. 457с.
  16. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2010. 284с.
  17. Селиванова Е.С. Жилищный фонд социального использования и договор социального найма жилого помещения: направления реформирования // Власть Закона. 2013.№1. С. 63
  18. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2012. 248с.
  19. Хабриева Т.Я. Российская конституционная модель социального государства // Конституция, закон и социальная сфера общества : матер, науч.-практ. конф. (Москва, 1 декабря 2008) / отв. ред. Ю.А. Тихомиров. М. : Юриспруденция, 2013. 382с.
  20. Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература, 1974. 264с.
  21. Чиркин В.Е. Общечеловеческие ценности и современное государство // Государство и право. 2012. № 2. С. 11.
  22. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный).

    М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2014. 645с.

Практические материалы

  1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе­дерации» п. 23 // Бюллетень Верховного суда РФ. 2009. № 9.
  2. Решение Октябрьского районного суда Удмуртской республики от 23 июля 2012г. по делу N 2-739/12.
  3. Решение Октябрьского районного суда Удмуртской республики от 16 марта 2013г. по делу N 2-437/13.

Приложение 1