Страхование – всеобщее универсальное средство по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых взносов (премий, платежей).
То есть экономическая сущность страхования состоит в создании страхового фонда, который должен выплачиваться за счет взносов страхователей, предназначенных для выплат страхователям при наступлении предусмотренных договором случаев. Но это не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий.
услуга имеет ряд особенностей, существенно отличающих ее от других товаров и услуг. по сути, продает свою гарантию исполнения обязательств. Это означает, что очень важно оценить способность выполнять взятые на себя страховые обязательства или платежеспособность тех, кто предлагает продукт определенного качества и цены, что напрямую зависит от достаточности резервов страховщика.
Что когда речь идет о недвижимости? Это несущие зданий (стены, потолки, фундаменты), внутренняя отделка помещений, инженерные коммуникации и конструкции, а также домашнее имущество (мебель, предметы интерьера, аудио-, видеобытовая аппаратура, оргтехника).
Важная деталь: недвижимость можно страховать не только комплексно, но и поэлементно: отдельно могут быть застрахованы несущие конструкции, отдельно — внутренняя отделка помещений и техническое оборудование жилища, а также движимое имущество в квартирах и загородных домах (бытовая техника, антиквариат, ювелирные вещи).
Выбор зависит исключительно от пожеланий клиента. Все вышесказанное относится к так называемой собственности, однако при сделках с недвижимостью существует еще один вид — титульный — право собственности на недвижимое имущество в случае утраты прав собственности.1 Недвижимость нельзя похитить, потерять как большинство окружающих вещей, но недвижимость можно потерять, утратив право собственности на нее. От риска утраты права собственности можно застраховать любой объект недвижимости: квартиру, дачный дом, земельный участок, нежилые помещения (офисы и т.п.).
развивается тогда, когда появляется т.е. такой участник экономических отношений в области предоставления защиты (услуги), который готов за эту услугу платить другому участнику — Покупатель защиты платит за нее тогда, когда ему есть что защищать, т.е. собственность. С развитием приватизации недвижимого имущества в России наблюдался заметный рост объемов недвижимого имущества. Это объясняется несколькими причинами. Главные из них состоят в том, что к началу «приватизационного бума» (1992-1995гг) России еще не предоставлял достаточного объема предложения, да и спрос был не столь заметным, так как у страхователей отсутствовали средства для оплаты услуг компании. Кроме того, возникло сильное недоверие: даже самые «продвинутые» владельцы домов и других объектов не ставили перед собой задачу обеспечить сохранность своего имущества путем ее обеспечения. Они предпочитали иные методы достижения безопасности. Но в целом российский обладает мощным потенциалом развития. Об этом свидетельствует тот факт, что общий объем платежей составляет в РФ, не более –1% от годового ВВП, тогда как в развитых показатель составляет 8-10%.2
Решения на основе инструментов управления активами. корпоративная ...
... с развитой рыночной экономикой форма организации предпринимательской деятельности, предусматривающая долевую собственность, юридический статус и сосредоточение функций управления в руках верхнего эшелона профессиональных управляющих (менеджеров), работающих по ...
Все это определяет актуальность изучения видов страхования недвижимого имущества и его условий в Санкт-Петербурге.
Общая ситуация на рынке страховых услуг СПб в сфере
недвижимости.
Санкт-Петербург занимает второе место по количеству организаций среди регионов Российской Федерации — 82 страховые организации, или 5,4% от их общего количества. Рынок страхования жилой недвижимости сформировался давно, и сегодня большинство компаний представлены на нем сетью филиалов. Основным каналом продаж является агентская сеть.
Сектор фрагментирован, большинство компаний не имеют отчетности, соответствующей международным стандартам, и отсутствует прозрачность в их деятельности. Общие тенденции рынка, и, в частности, страхования недвижимости в Санкт-Петербурге, совпадают с общероссийскими тенденциями: ускоренное повышение надежности ведет к увеличению количества слияний и поглощений3, корпоративных консолидаций. Усилился процесс выхода компаний в регионы4, наблюдается первый опыт эмиссии ценных бумаг (СК «Ренессанс»)5. Рентабельность снизилась по всем типам компаний Несколько петербургских компаний были приобретены компаниями федерального уровня в рамках программ регионального развития. Например, СК «Межрегиональное согласие» приобрела контрольный пакет акций петербургской группы АСК, а группа «Ренессанс» стала владельцем СК «Прогресс Нева». Однако на петербургском рынке случаются и обратные события. Так, СК «Русский мир» – единственный петербургский доросший до федерального уровня, – поглотила бизнес небольшой СК «Круиз-С».7
Что касается недвижимости, то распространены 2 вида страхования: страхование имущества и страхование титула.8 Наиболее и популярным является страхование городских квартир или загородных
Примерно 2/3 трети страховых компаний СПб., работающих в области недвижимости, занимаются загородной недвижимости. Эта сфера деятельности сегодня очень прибыльная и перспективная, так как рынок «периферии» еще далеко не полностью развит. По мнению аналитиков государственной компании «Югория», степень его насыщенности на сегодняшний день составляет примерно 30%, по мнению компании «Русский мир», этот показатель не превышает 10-15%. Кроме того, в сегменте загородной недвижимости возмещать убытки приходится гораздо реже, чем, например, на рынке автострахования, что делает этот вид бизнеса привлекательным. Чаще всего сегодня большинство компаний признают неправомерные действия третьих лиц и стихийные бедствия. А пожарам, которых обычно боятся больше всего, отводится третье место. По мнению экспертов, в ближайшее время не исключен выход на рынок загородной недвижимости и иностранных компаний. Однако, хотя есть и другая тенденция, граждане, покупающие загородные дома в Ленинградской области, часто становятся российскими покупателями. Для них страхование недвижимости давно в порядке вещей.10 По наблюдениям экспертов в сегменте престижного жилья сегодня сохраняется огромный неудовлетворенный спрос на такие услуги.11
«Управление недвижимостью» Форма контроля
... имущество, расчетов между субъектами сделки, эффективно управлять оценка недвижимости и виды компанией в системе рисков при сделке с управления недвижимостью недвижимостью. Стратегическое управление недвижимостью. Промежуточные Обобщенные результаты Вопросы для контроля замещения ...
По данным Росгосстраха, 2/3 частных домов на заниженную сумму.12
Сегодня все еще слабо освоен загородный рынок страхования рисков (в данном случае страхователями могут выступать исключительно юридические лица, имеющие лицензию на осуществление деятельности).
компании надеются, что дальнейшее развитие рынка загородного приведет к повышению популярности данного вида сегодня этот используют только крупные компании, одновременно возводящих несколько коттеджных поселков.13
В качестве перспективных направлений рынка страхования загородной недвижимости сегодня рассматривается земли, страхование права собственности (титула) на загородную недвижимость. Пока такие транзакции редки, но в будущем их количество может увеличиться. Кроме того, в будущем участники рынка ожидают увеличения спроса на страхование ответственности владельцев загородных домов. Обычно этот риск включают в договор, если существует вероятность случайного причинения вреда имуществу, жизни или здоровью третьих лиц. В многоквартирных домах наиболее распространенным «непроизвольным саботажем» считается затопление соседей или пожар, перекинувшийся на другие квартиры. В случае с загородным домом вероятность повреждения соседних домов кажется гораздо менее вероятной. Однако с учетом появления все большего количества коттеджных поселков с достаточно плотной застройкой актуальность гражданской ответственности значительно возрастает.14 Для владельцев загородной недвижимости планируется любых построек в усадьбе, ландшафтных сооружений, а также гидроциклов, катеров и т.д.15
Среди городской недвижимости могут считаться не более 5% квартир, рост этого сегмента рынка составляет примерно 25% в год. Но на тарифах рост рынка пока никак не сказывается. С другой стороны, инфляция отражается на стоимости политики «недвижимости», пусть медленно, но все же все более и более дорогой. По словам экспертов, за последние три года тарифы увеличились в среднем на 30 — 50%.16
Величина тарифов у разных компаний примерно одинакова. В среднем страховка каменного дома обходится в 0,4-0,5% от страховой суммы в год, деревянного – 0,8-1,6% (в зависимости от возраста наличия систем безопасности, охраны и т. д.).
Уровень тарифных ставок при строительно-монтажных рисков, как правило, соответствует ценам, сложившимся на европейском рынке, и варьируется в пределах 0,15-0,75%. Тарифы меняются довольно редко. компании стараются привлекать клиентов специальными бонусами, дополнительными «опциями», а не снижением стоимости своих услуг. Скидки обычно предоставляются на постоянной основе «безубыточности», поэтому при страховании на новый период клиент, который пережил предыдущий период без происшествий, получает скидку 10. А за несколько «безубыточных» лет – от 25 до 40%. Скидками 5-10% нередко поощряются клиенты, страхующие сразу несколько объектов — например, дачу, квартиру и автомобиль (программы комплексного или страхующие целый дачный кооператив, садовое товарищество, коттеджный поселок. В некоторых фирмах предусмотрены скидки для участников Великой Отечественной войны, инвалидов, пенсионеров, ветеранов труда и т. д. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.17
Риски на рынке недвижимости
... Предмет исследования: мероприятия по снижению рисков на предприятии. Цель исследования: разработка метода снижения рисков в компании. Задачи исследования: рассмотреть понятие риска; выявить риски на рынке недвижимости; дать характеристику предприятию, на основе ...
2. Виды страховых услуг на первичном рынке недвижимости.
На первичном рынке недвижимости основные предлагаемые компаниями услуги: страхование финансовых рисков в долевом страхование при ипотечном кредитовании (включая страхование жизни, страхование ответственности, самой недвижимости); при залоге недвижимости страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. В то же время титул, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него, не имеет практического значения: объект не имеет «истории» смены собственника.
Но на этом этапе велика вероятность не получить квартиру и потерять вложенные деньги. Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон «Об участии в долевом многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не снял проблему — государство не предоставило инвестору финансовых гарантий. Пока такой гарантией остается только финансовый риск в случае долевого участия в объектах недвижимости.18
Различные программы могут иметь гибкие тарифы и система скидок за меры, предпринятые клиентом для обеспечения безопасности своей недвижимости и имущества; сезонные скидки.
3. Виды страховых услуг на вторичном рынке недвижимости.
На вторичном рынке представлены объекты недвижимости, имеющие «историю» происхождения и смены собственника. В настоящее время права добросовестного покупателя недвижимости не защищены законом ни на федеральном уровне, ни на уровне Санкт-Петербурга.
На вторичном рынке недвижимости наиболее характерны: ипотечное титульное (финансовая гарантия возврата денежных средств, вложенных в недвижимость в пределах рыночной стоимости квартиры. Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, договор права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет19); ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Даже тщательная проверка «юридической уборки» квартиры не дает покупателю полной гарантии того, что эта операция никогда не будет оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. Уберечь себя от возможных потерь можно, если застраховать риск утраты права собственности на купленную квартиру. В практике осуществляющих потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты возмещения в невероятной для многих ситуации: на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что «продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент ее совершения», суд может признать эту сделку недействительной.20 Специалисты утверждают, что практически любая сделка на «вторичном рынке» может быть оспорена и признана судом недействительной. Возможны следующие причины: 1) Мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; 2) Нарушения в процессе приватизации; 3) Продажа по поддельным документам; 4) Превышение полномочий представителя участника сделки; 5) Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; 6) Принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; 7) Раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; 8) Совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них. 21
Вещные права в гражданском праве Республики Беларусь
... праву, понятию права хозяйственного ведения и оперативного управления и т. д.. Так, Точилин В. В. в своей работе «Право оперативного управления и право ... прав собственности в науке. Так, иногда к недвижимости приписывались право оперативного управления, право неограниченного пользования землей, право ... государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» Закон Республики ...
На вторичном рынке нежилые и жилые конструкции и суть сделки одинаковы. Специфика: при экспертизе документов для принятия решения по нежилым помещениям, зданиям, производственным комплексам часто приходится иметь дело с историей, уходящей корнями в советское время. По сделкам, заключенным несколько лет назад, получить финансовую отчетность продающей организации на дату совершения сделки практически невозможно. Аналогичная ситуация и с решениями уполномоченных органов о продаже имущества. В практике известна ситуация, когда акционером был подан иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельно стоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений закона. Осмотр нежилого объекта — сложная и трудоемкая процедура. Если обследование жилого помещения проводится в течение одного-двух дней, то для нежилого помещения оно может длиться несколько месяцев.22
Индивидуальные полисы предлагают защиту практически от любых рисков: порча имущества в результате стихийного бедствия (например, урагана или потопа), от ограбления и терроризма. Также во время отсутствия хозяина квартиры, например, может лопнуть труба. В этом случае полис гражданской ответственности защитит от претензий соседей. Здесь человек сам выбирает лимит своей ответственности и платит за полис 0,5 — 1,7% от этой суммы. Так, если оформлен лимит в $10 тыс. и случайно залиты соседи, компания возместит им ущерб по смете, но не более чем на $10 тыс. Если в аварийной ситуации окажется, что квартира находится в доме, который требует капитального ремонта или даже готовится к сносу, страховка не выплачивается. А если заказчик занизил стоимость квартиры, ему будет выплачена компенсация пропорционально доле нанесенного ущерба.23
Средняя цена полиса может составлять около 0,5–1% от реальной стоимости квартиры, поэтому она стоит от 300 до 700 долларов. Размер страховой премии зависит от конкретного предмета страхования и перечня случаев, от которых осуществляется защита. Размер тарифа также зависит от качества отделки, состояния и типа дома. Обеспечение безопасности жилья играет роль: установка частной охранной сигнализации в квартире, металлические двери с хорошими замками, охрана на входе, системы пожарной сигнализации будут иметь право на 10-процентную скидку. Цена полиса увеличится, если в квартире проводятся ремонтные и строительные работы или если дом находится в зоне возможной чрезвычайной ситуации или стихийного бедствия. Общее правило — чем больше пакет рисков, тем ниже ставка.24
Также стоит отметить, что в каждом конкретном регионе городскими властями разработана программа муниципального жилья, страхование осуществляется лицензированными компаниями. Стоимость такого сервиса зависит от площади квартиры и в разных городах варьируется от 15 копеек до 1 рубля за кв.м в месяц. Эта политика действительна в течение одного месяца и может быть оплачена вместе со счетами. Но она предназначена только для дешевых квартир, элитное жилье по такой программе страховать невыгодно: она обеспечивает ограниченную и одинаковую финансовую защиту для всех. К примеру, в Москве максимальная устанавливается исходя из 13,5 тыс. рублей за кв. м жилплощади. Кроме того, программа гарантирует только возмещение ущерба, причиненного пожаром, нарушением связи и взрывом бытового газа. По муниципальной программе исключаются такие риски, как залив по вине соседей или через крышу, а не право собственности на квартиру.25
Рынок недвижимости
... теоретические основы стоимости недвижимости, во второй главе проводиться анализ рынка жилой недвижимости г. Чебоксары, в третьей – выявляются перспективы развития рынка недвижимости в г. ... рынка недвижимости 1.1. Понятие недвижимости Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» ...
загородной недвижимости.
При покупке загородной недвижимости сама операция купли-продажи несет в себе определенные риски. Утрата права собственности, убытки, связанные с приостановкой работы административных органов, с банкротством контрагента по сделке; ошибки при заключении договоров и контрактов; риски, обусловленные выбором места, на котором расположен дом (бывает, что грунт под приобретенным объектом нужно серьезно укреплять, фундамент – гидроизолировать, а дополнительные работы повышают стоимость).
Далеко не всякая компания с готовностью возьмется подобные риски. На сегодняшний день их механизм еще не прописан в нашем законодательстве. 26
Более распространенным является страхование на стадии Страхуются материалы на участке, завезенная на участок техника (от поломки и от хищения), профессиональная ответственность при проведении работ. Производится в случае пожара или другого стихийного бедствия. возможно включение в стоимость самих материалов, а также всех транспортных и таможенных пошлин и пошлин на импортное редкое оборудование, так как они составляют значительную часть общей стоимости.27
По статистике, основной ущерб загородной недвижимости наносят пожары и кражи — на эти случаи приходится около двух третей от общего количества обращений компании. Существует и ряд других факторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседания грунта под домом и др. Вы можете застраховать дом по полному списку рисков, а можете выбрать наиболее реальные и актуальные. Некоторые компании предлагают довольно редкий предмет — ландшафтные конструкции. Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т.д. – все это иногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий или пожара. 28
Стандартный полис комплексного загородной недвижимости предполагает выплату компенсации при повреждении коттеджа в результате пожара и мер по его тушению, стихийных бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня и пр.), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т.д.29
производится с оценкой объекта с осмотром на месте. Однако многие компании предлагают клиентам программы загородных домов без осмотра при условии, сумма не будет превышать 10–50 тыс. долларов (у компаний лимит разный).
«без осмотра» и без посещения офиса компании пользуется большим спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти. Раздачу стандартных полисов страховщики часто поручают своим «сервисным агентам», функции которых могут выполнять банки или Российское общество садоводов. Между тем, страхование «на скорую руку» может сознательно занижать стоимость недвижимости с согласия ее владельца. 30
Рынок аренды коммерческой недвижимости в г. Москве
... Арендный процент Вид деятельности Перераспределе-ние доходов Часть прибыли, созданной при использовании недвижимости Местоположение объекта Земельная рента Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. ... и, следовательно, как часть арендной платы, он может составлять ту же сумму за весь стандартный период использования собственности. Стоимость средств производства, как ...
Размер тарифов у всех компаний примерно одинаков. Страховка каменной постройки обходится в 0,4–0,5% страховой суммы в год, деревянного дома – 0,8–1,6%. При этом на ценообразовании сказываются такие факторы, как год постройки, степень горючести материалов, наличие систем безопасности, размер и вид франшизы (предусмотренное в договоре освобождение компании от обязательств по возмещению убытков, не превышающих заранее оговоренную сумму31).
К ставкам могут применяться повышающие или понижающие коэффициенты в зависимости от степени риска. Поэтому стоимость полиса обычно снижается, если заказчик оборудует сооружение сигнализацией или покупает прочную входную дверь с противовзломной фурнитурой. И наоборот, при дома, забраться в который просто (особенно если стены деревянные), тариф взлетит до максимума. также возможен отказ компании от заключения сделки по объекту, не вызывающему доверия. предлагают различные бонусы и скидки. Чаще всего «послабления» предоставляются постоянным «безубыточным» (от 10 до 40%).
Скидки в размере 5-10% часто предоставляются клиентам, которые одновременно страхуют несколько предметов в компании, например, дачу, квартиру и автомобиль. дачи, коттеджа может обойтись дешевле, если целый дачный кооператив или садовое товарищество. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.32
финансовых рисков в долевом строительстве.
При инвестировании средства передаются на стадии, когда объект недвижимости не достроен, еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях подрядчика и субподрядчиков, «двойной продажи» квартир и др.
случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в жилья, при отсутствии своевременной права собственности, т.е. квартира не предоставлена, денег не вернули. Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса33: дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, ошибки проекта, выявившиеся проблемы, возражения местных жителей против строительства, пр.).
Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.).
После может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.
Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города, района, в связи с террористическими актами и пр.
Ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет);
Страхование банковских рисков коммерческих банков в Республике Беларусь
... экономической сущности страхования банковских рисков; 4. Раскрыть роль и участие страховых компаний в развитии банковской системы в Республике Беларусь; 5. Перспективы развития страхования банковских рисков. 1. Теоретические основы страхования банковских рисков 1.1 Понятие банковских рисков Банковские риски как ...
- Низкое качество (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);
- Ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы участка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод и др.);
Спорные моменты по выделению земельного участка под
Случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей);
- Мошенничество;
- Возникновение других непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать вам стать домовладельцем.
Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможность вернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования, предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидация должника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства); умышленные действия (бездействия) должника.
финансового риска, связанного с инвестированием объекта недвижимости, используется на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. Этот тип используется для минимизации рисков финансовых учреждений, связанных с выдачей ссуд населению. На сегодняшний день уже разработаны схемы страхования для защиты финансовых интересов кредиторов по различным вариантам ссуды. Эти направления интенсивно развиваются. Как правило, срок кредитного договора покрывает срок строительства, поэтому страховая защита состоит из двух этапов. На первом этапе — этапе строительства — финансовый риск инвестора-заемщика осуществляется в случае неполучения объекта недвижимости в установленный срок и залога права кредита на результат вложения. Стоимость — в пределах 1% от страховой суммы в год. На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное В любом случае расходы на при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке.34 Стоимость зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов и составляет в среднем 1 % — 1,5 % суммы в расчете на один год
В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки, возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объекта недвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны случаем; убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; неустойка, моральный вред.36 Следует отметить неутешительный прогноз, что качество новостроек вряд ли улучшится, т.к. технические стандарты и нормы носят рекомендательный характер, и при приемке объекта многие существенные недостатки (как, например, пустые полости в стенах) заметить практически невозможно.37
при ипотечном кредитовании.
Ипотека — это получение целевого кредита под залог приобретенной квартиры (недвижимости) кредитному учреждению. Риски, связанные с историей квартиры при покупке на вторичном рынке, никуда не исчезают, а теперь ложатся как на покупателя, так и на банк-кредитор. 38
Существует два вида ипотеки: классическая ипотека, когда жилье приобретается на вторичном рынке и когда выдается жилищный кредит. Классическая ипотека предполагает жизни и здоровья заемщика, предмета залога и права собственности на квартиру (титульное Страховой тариф по всем трем видам страхования составляет от 0,98% до 1,2% в год. В случае кредита на рынке строящегося жилья, когда объект еще не зарегистрировано право собственности на квартиру, заемщик заключает договор страхования инвестиций на срок строительства на случай потери трудоспособности и смерти в течение срока действия договора. Кроме того, по истечении срока кредита банк попросит вас заключить договор страхования для гарантии от потерь и повреждений до тех пор, пока кредит не будет погашен. Во всех этих случаях выгодоприобретателем по договору выступает банк. На стадии страхование жизни и здоровья заемщика и инвестиций обойдется клиенту в 1,74- 2% от стоимости объекта, а после получения жилья (до момента погашения кредита) тариф составит 0,8-1% в год. Перечень компаний, полисы которых он готов принять, предоставляет банк. Среди уже наметилась жесткая конкуренция за право близости к банкам. При этом иногда сотрудничество между банками основывается не на оценке качества услуг с учетом стабильности, а определяется размером депозита, внесенного в банк или соучредитель. Западный же опыт свидетельствует о преимуществах другого способа работы. Например, обязанность кредиты можно вменить банку, а не заемщику. Таким образом, банк станет самостоятельно собственные риски. Как профессиональный участник рынка он сумеет объективно выбрать страховщика и следить за его устойчивостью.39
Управление рисками на предприятии (на примере ООО «Эксперт-недвижимость»)
... теоретические аспекты управления риском; изучить методологические подходы в теории управления рисками на предприятии; проанализировать имеющиеся риски и методику управления рисками на предприятии ООО «Эксперт-недвижимость»; разработать комплекс мероприятий по управлению рисками на предприятии ООО «Эксперт-недвижимость», а также ...
Обязательным (по закону) является только страхование покупаемой в кредит недвижимости. Но банки стараются обезопасить себя и настаивают не только залога, но и жизни, и здоровья заемщика, и «титула» на случай утраты заемщиком права собственности на недвижимость.
пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет, включающий 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Все расходы несет заемщик, однако при наступлении случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи — чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита.40
Комплексный договор ипотечного заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок от 1 до 20 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.41 Стоимость ипотеке может колебаться в пределах — 1,0-1,7% от страховой суммы и зависит от включенных в договор видов вида страхуемого имущества, порядка установления и других факторов. Одни компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие берут процент от общей суммы кредита, третьи — процент от суммы кредита плюс 10%, а четвертые — остаток ссудной задолженности. Получается, что тариф может быть один, а платежи — разные.42
при залоге недвижимости.
Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различных целей. Закладывается квартира, в которой проживает заемщик или приобретаемая квартира (при инвестициях Кредитные организации выдвигают заемщику требование предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости — жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки. 43
В соответствии с законом, заемщик, который одновременно выступает залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать также риск своей ответственности перед кредитором за невозврат кредита. Залогодатель же обязан за свой счет страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.44 Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущерба третьим лицам, которые кредитные организации обязывают заемщика страховать.45
Как правило, годовой полис страхования недвижимости в рамках ипотечных программ сегодня стоит примерно 0,3-0,4% от суммы 8. Страхование при потере прав на недвижимое имущество в будущем
(титульное страхование).
Недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее. Титульный — это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности. Данный вид применяется в случае приобретения объекта недвижимости на «вторичном» рынке. Страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, «от всех рисков», т.е. страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей
По мнению экспертов, то, что имущественная сделка может быть оспорена, наиболее вероятно в два периода времени. В первые полгода после ее оформления. Когда неучтенные претенденты на жилье узнают о своих ущемленных правах и пытаются сразу решить возникшую проблему. И в последний год после ее заключения, когда внезапно появляются наследники, а несовершеннолетние граждане обретают дееспособность. Кроме того, часто встречается утрата права собственности вследствие признания недействительной какой-либо из предыдущих сделок. В случае, если суд одну из них признал таковой, все сделки с квартирой, в том числе и последняя, становятся недействительными и подлежат рассмотрению в суде.48
Ситуации, в которых можно утратить право собственности на квартиру: мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; нарушения в
