Каждый имеет право на жилище. Один из способов реализации этого права — аренда жилого помещения на коммерческой основе.
Коммерческая аренда жилых помещений — очень актуальная тема на данный момент, так как широко используется на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д. Несмотря на свою распространенность, у этого соглашения есть свои проблемы с применением. Регулирование договора аренды жилого помещения двумя одновременно кодифицированными актами — Гражданским кодексом и Жилищным кодексом — могло привести только к разночтениям и двусмысленным толкованиям.
Предметом изучения данной работы является коммерческая аренда жилых помещений. Цель состоит в том, чтобы изучить этот контракт, используя такие методы, как описание, сравнение, анализ. Отсюда вытекают следующие задачи: выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа коммерческого найма со смежными договорами, определение предмета и объекта договора; порядок использования договора коммерческого найма путем обозначения прав и обязанностей сторон в договоре; обозначение оснований прекращения и расторжения договора, рассмотрение спорных моментов и определения решения проблем на практике; а также в связи со вступлением в законную силу нового ЖК РФ (1 марта 2005 г.) прослеживание изменений и анализ новел по отношению к договору коммерческого найма.
Глава I. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
Аренда жилого помещения — традиционный институт гражданского права, оформленный как независимый договор от аренды недвижимости. В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Однако в силу специфики предмета данного договора к нему применяются определенные нормы жилищного законодательства. Подчеркнем, что из семнадцати статей, регулирующих коммерческую аренду, шесть — это ссылки на жилищное законодательство. К ним относятся: п. 1 ст. 673 — порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 — об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 — о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 — о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 — определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства – ЖК РФ. примечательно, что в некоторых из вышеперечисленных статей Гражданского кодекса РФ употребляется термин «жилищное законодательство». В других используются при отсылке иные термины – «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК).
Договор социального найма жилого помещения (2)
... фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672. Договор социальной аренды ...
Однако в обоих случаях получатель ссылается на акты, которые являются частью жилищного законодательства. При отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ. Таким образом, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в названных шести статьях [4] .
Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора – социального найма. Объектом последних является жилье, входящее в состав жилищного фонда социального назначения. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ).
Следует отметить, что ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не называют этот договор коммерческой арендой. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ.
Легальное определение договора коммерческого найма содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной норме по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
1.2. Предмет договора коммерческого найма
Основное требование, которое законодатель предъявляет к гражданско-правовому договору, чтобы он считался заключенным, — это согласование сторонами всех существенных условий. В качестве одного из них выступает, с соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет договора. Однако легальная дефиниция данной юридической категории в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора как в научном мире, так и в правоприменительной практике [6] .
Современные учебники избегают формулировать дефиницию понятия «предмет договора», предпочитая описывать его содержание на конкретных примерах [7] .
В юридической литературе высказывались различные точки зрения на соотношение понятий субъекта и объекта аренды жилого помещения. Так, Л. Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом — предоставление права владения и пользования этим помещением [8] . По мнению О. Б. Новиковой указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Также она считает, что в ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагает уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения»[9] .
Договор найма жилого помещения
... правоотношений, так как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами < >. Требования к предмету аренды предполагают определенный уровень благоустройства, что ...
В связи с этим спонтанно возникает вопрос: понятия «объект договора» и «объект договора» являются синонимами или являются автономными элементами договора.
Тот же ГК РФ не делает различий между ними, поскольку называет конкретные товары среди объектов гражданских прав или «объектов» договора, следовательно, его «субъектов».
Очень часто российские исследователи выделяют категории «предмет» и «объект соглашения». В основе этой несостоятельности законодателя лежит философское определение понятий «объект» и «субъект», согласно которому, не строго говоря, отождествляются субъект и объект, противопоставление этих понятий относительное. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта [10] . Например, О. В. Кириченко полагает, что предметом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, которое в свою очередь является и объектом этого договора[11] . Свердлык Г. А. считает предметом договора жилое помещение[12] .
В свою очередь, мы не можем согласиться с этими утверждениями, поскольку авторы, определяя предмет подходящего дома для постоянного проживания, отождествляют договор коммерческой аренды с договором аренды социального жилья. При этом следует учитывать, что материя — непременное условие любого контракта; В связи с этим различают виды и разновидности договоров. Поэтому наиболее правильной представляется точка зрения О. С. Иоффе, по его мнению, предмет договора составляют юридический объект – действия и материальный объект – вещь или иное благо, на которое направлено поведение [13] .
1.3. Объект договора коммерческого найма
Объектом гражданских правовых отношений является то, на что направлено или на что влияет гражданское правоотношение.
