Анализ риэлтерской деятельности ООО ‘МИЭЛЬ-недвижимость’

метки: Деятельность, Риэлторский, Регулирование, Недвижимость, Услуга, Рынок, Имущество, Договор

Анализ риэлтерской деятельности ООО «МИЭЛЬ-недвижимость»

Теоретическая часть

1.1 Основы риэлтерской деятельности в России

Бизнес с недвижимостью — это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении сделок с объектами недвижимости за определенную плату, которая осуществляется на постоянной основе. Другая профессиональная коммерческая деятельность на рынке недвижимости также признается операциями с недвижимостью.

Услуги в сфере недвижимости — это услуги, которые предоставляются при осуществлении операций с недвижимостью.

Профессиональный участник рынка недвижимости — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий риэлторскую деятельность на рынке услуг в области оборота недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка — это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:

• агента или поверенного;
• брокера;
• дилера;
• посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
• по организации торговли недвижимым имуществом;
• по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
• по доверительному управлению недвижимым имуществом;
• по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Компании по недвижимости могут оказывать услуги, связанные с недвижимостью, но не связаны с предоставлением брокерских услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.

Для выполнения каких-либо действий от имени клиента агент по недвижимости должен иметь доверенность, заверенную клиентом. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Квалифицированный агент по недвижимости должен сопровождать сделку с недвижимостью до тех пор, пока клиент не получит все необходимые документы от Регистрационной палаты, подтверждающие государственную регистрацию недвижимости.

Страхование в сфере недвижимости

... ситуация на рынке страховых услуг СПб в сфере недвижимости. Санкт-Петербург занимает второе место по количеству организаций среди регионов Российской Федерации - 82 страховые организации, или ... международным стандартам, и отсутствует прозрачность в их деятельности. Общие тенденции рынка, и, в частности, страхования недвижимости в Санкт-Петербурге, совпадают с общероссийскими тенденциями: ...

На рынке агента по недвижимости часто называют брокером, агентом или юристом.

Брокерская деятельность по недвижимости — деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера.

Брокер по недвижимости — физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Это должно дать брокеру право проводить все виды сделок с недвижимостью.

Агентская деятельность по недвижимости — деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.

Агент по недвижимости — физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не вправе подписывать акты по сделкам, заключенным от имени субъекта рынка недвижимости, и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании заключенного им с посредником гражданско-правового договора.

Риэлтор — это специалист по сделкам с недвижимым имуществом. Он оказывает клиентам помощь при заключении самых разнообразных договоров и сделок с недвижимостью (например, договоров купли-продажи, договоров аренды или найма и многих других).

Ответственность риэлтора может быть определена положениями трудового, гражданского, административного и уголовного законодательства РФ.

1.2
Правовые особенности оказания риэлтерских услуг в России

В последнее время рынок недвижимости России начал стремительно развиваться. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезной реформой гражданского законодательства России.

В 1990-х гг. в России произошла серьезнейшая проблема — обветшание жилищного фонда страны. Решить данный вопрос полностью за счет государства стало невозможно, поскольку, с одной стороны, государство не обладает такими средствами, а, с другой стороны, государство уже не собственник большей части жилищного фонда и не должно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. В этот период Правительством РФ было принято достаточно большое количество федеральных программ по улучшению жилищных условий населения.

Оценка объектов недвижимости

... недвижимости. Деятельность данного сектора рынка недвижимости — это количество сделок, осуществленных в данном секторе за данный период (год, месяц). Собственность — объекты окружающего мира, которые имеют преимущества и права на них. Оценка имущества — определение стоимости ...

Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, что граждане самостоятельно решают все свои жилищные проблемы за свой счет. Ветхая недвижимость и коммуникации, которые ее обслуживали, земля, на которой стоит кондоминиум, начали переходить в собственность граждан.

Агенты по недвижимости появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Агенты по недвижимости осуществляют свою деятельность, когда есть спрос на покупку или аренду жилого помещения.

Деятельность риелторов и количество риэлтерских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлтерской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области недвижимого имущества, применяются правила международного договора.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность агентов по недвижимости, объективно усложняет практику риэлторской деятельности, создает необоснованные трудности не только для самих агентов по недвижимости, но и для потребителей их услуг. Установление единства правового регулирования риэлторской деятельности на всей территории Российской Федерации — основная задача законодателей в этой сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских услуг в РФ.

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. №2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Основной концептуальной идеей при разработке этого закона должна стать идея регулирования отношений, возникающих в связи с оказанием услуг в сфере недвижимости, с точки зрения их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых агентами по недвижимости, имеют особое значение из-за их прямой связи с передачей прав собственности. именно по этим причинам в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей услуг в сфере недвижимости. Однако с учетом основной цели защиты прав потребителей следует также учитывать требования агентов по недвижимости, большая часть которых связана с их отношениями с различными правоохранительными органами, другими государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости предоставить агентам по недвижимости точную информацию об объектах сделок и о людях, заинтересованных в этих объектах. особо следует выделить правила, устанавливающие информационное обеспечение операций с недвижимостью, осуществляемое по их запросу должностными лицами местных государственных органов. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Коммерческая деятельность в сфере услуг

... как были оказаны услуги. Предмет исследования - коммерческая деятельность в сфере услуг, предметом исследования - коммерческая организация, оказывающая услуги. ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 1.1 Сущность и содержание коммерческой деятельности в сфере услуг Реформа торговли и переориентация коммерческих предприятий на коммерческую деятельность ...

Закон «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

1.3 Анализ технологий оказания риэлтерских услуг

Оценивая последовательность действий операторов рынка, рассмотрим обобщенную схему, применяемую уже много лет. Сегодня агенты собирают информацию о продаваемой недвижимости всеми возможными способами: дают объявления о покупке в газеты и журналы, расклеивают объявления на домах и заборах, воруют у конкурентов, узнают в ЖЭКах и БТИ, прозванивают все квартиры подряд и др.

За 15 лет развития рынка недвижимости многое изменилось, но два основных элемента технологии продажи недвижимости остались неизменными. За услуги платит покупатель, и расчёты ведутся наличными деньгами.

Появились новые факторы:

Первая группа: факторы, усложняющие совершение сделки:

уменьшились сроки действия справки, а впоследствии и выписки из Реестра прав собственности, что способствовало появлению в основном срочных заказов в БТИ, увеличивающих сроки изготовления документов, необходимых для нотариального оформления сделок.

из-за увеличения числа квартир, несколько раз участвующих в продаже, изменения их состояния, перепланировки, строительства новых домов и помещений сроки подготовки документов в БТИ увеличились, а это в свою очередь привело к закреплению отношений между продавцом и покупателем с помощью задатка, не защищающего от возможного расторжения сделок по разным причинам.

• покупка квартир с помощью ипотеки удлинило сроки подготовки к сделке (заседание кредитного комитета банка, дающего разрешение на выделение кредита, дополнительный сбор документов для банка, дополнительная регистрация в БТИ и др.).

• введение дополнительных документов для нотариального удостоверения сделок: справки о составе зарегистрированных в квартире, подтверждение некоторых видов доверенностей и др.

дополнительные многочисленные и разнообразные факторы (изменение порядка оформления и регистрации недостроенных, самовольно возведенных, перестроенных домов, соединенных квартир, нововведения по новому строительству и т.д.).

Вторая группа: факторы, влияющие на качество спроса и предложения:

изменились требования покупателей к качеству жилья (состояние, возможность перепланировки, наличие рядом инфраструктуры и т.д.).

увеличилось число покупателей, приобретающих жилье и коммерческую недвижимость с целью ее дальнейшего использования для аренды.

Договор доверительного управления имуществом (3)

... по договору доверительного управления имуществом; выявить специфику заключения, изменения и прекращения договора доверительного управления имуществом; рассмотреть проблемы и тенденции развития отношений по доверительному управлению имуществом. Методологическая основа исследования Степень освещенности темы в литературе. На современном этапе доверительное управление имуществом нашло ...

изменились требования и к качеству услуг риэлторских фирм (понадобились более профессиональные услуги по финансовому консалтингу, предварительной оценке уровня цен на рынке, предоставлению информации (схемы, фотографии и др.).

Третья группа факторов, способствующих конкуренции на рынке недвижимости, — это увеличение количества участников рынка за счет разделения их на независимые от агентств структуры, создания отделов в строительной структуре и других бизнесов.

Развитие новых направлений риэлтерского бизнеса требует нового качества и объема знаний, более тесного взаимодействия всех участников, выделения узкоспециализированных источников информации и других методов, значительно отличающихся от традиционных методов реализации недвижимости. Возросла роль СМИ как в создании определенного профессионального имиджа работы с недвижимостью, так и в эффективности управления информационными потоками. Укрепилась связь и деловое сотрудничество между риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями и банками (подбор помещений под филиалы банков и поиск покупателей, использующих кредит).

Совокупность всех этих факторов создает ситуацию, в которой старая технология уже тормозит развитие рынка недвижимости, создает внутренние противоречия, еще больше разделяет интересы всех участников рынка, нарушая баланс развития экономической системы. В чем же заключается альтернатива существующей технологии?

Основой новых технологий в сфере риэлторских услуг является эксклюзивный договор на оказание услуг по продаже или аренде недвижимости.

Причем особенность такого договора заключается в том, что собственник в лице Заказчика предоставляет риэлтору в лице Исполнителя право ведения переговоров по цене с учетом вознаграждения Исполнителя, при этом цена комиссии зафиксирована и вознаграждение точно оговорено.

Преимущества такого вида взаимоотношений для всех участников сделки:

• Экономятся время и средства на поиск покупателя и арендатора;
• Показ объекта, ведение переговоров в интересах собственника производит один риэлтор, заинтересованный в получении максимальной цены при реализации объекта недвижимости;
• Изначально согласовывается оптимальная цена объекта недвижимости, что позволяет решить все вопросы, связанные с арендой или продажей;
• Осуществляется полное, точное юридическое сопровождение сделки, согласовывается взаимная ответственность сторон;
• В рекламе указывается точное и достоверное расположение и состояние объекта;
• Осуществляется предварительная проверка истории и юридической чистоты объекта;
• Гарантируется быстрое, но спокойное проведение сделки, даже с учетом использования банковского кредита, на основе предварительно подготовленного пакета документов;
• Появляется гарантированность заработка риелтора при условии выполнения обязательств;
• Увеличивается действенность рекламы;

— В реальной жизни более привычная схема работы, дающая нормальные средства к существованию, психологически отторгает любые новшества, какими бы привлекательными они не казались. И перестроить психологию за малый промежуток времени невозможно. Поэтому важно заранее подготовиться к такому развитию событий, чтобы избежать ошибок, исправить которые впоследствии очень сложно. И чем раньше начнется эта подготовка, тем легче будет качественный переход на современные технологии оказания услуг в сфере недвижимости.

2. Аналитическая часть

2.1 Договорные основы риэлтерской деятельности

Участниками риэлтерской деятельности выступают:

потребители их услуг (клиенты).

В настоящее время нет требований к регистрации агентств недвижимости, им не нужно получать лицензию или свидетельство, они могут действовать на рынке недвижимости как юридические лица или как индивидуальные предприниматели.

Как правило, у каждой риэлторской компании есть свои должностные инструкции для агента по недвижимости. Можно выделить примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:

• осуществлять любые операции на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;
• получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;
• изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;
• регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. 5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;
• организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
• оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;
• согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;
• рекламировать свою деятельность;
• Закон о бизнесе с недвижимостью еще не принят, поэтому законодательный перечень услуг, предоставляемых риелторской компанией, не установлен.

Качество услуг в сфере недвижимости, предоставляемых потребителю, определяется выполнением агентом по недвижимости всех условий, изложенных в договоре, заключенном с потребителем.

Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:

• приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;
• приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;
• приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;

• передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;
• при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;
• проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.

Исполнение этих обязательств агентом по недвижимости осуществляется независимо от наличия специальных указаний на этот счет в заключенном им с потребителем договоре.

Агентства недвижимости, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры на оказание услуг.

1. Агентский договор

Агентская деятельность агента по недвижимости осуществляется на основании агентского договора, заключаемого с потребителем услуги. В агентском договоре исполнитель — агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала.

Агентский договор является частью самой большой и разнообразной группы гражданско-правовых договоров — на оказание услуг. Агентский договор — это договор на предоставление услуг, а само агентство — это деятельность по предоставлению услуг от агента принципалу.

Клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риэлтерской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риэлтерской фирме) или возложить на него ответственность. Тем не менее, можно представлять риэлторскую компанию перед другим клиентом, чтобы установить правовые отношения между своими клиентами.

Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий.

• Договор поручения

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГКРФ).

В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риэлтерская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Следовательно, агентское соглашение — это агентское соглашение, выполняемое одним человеком от имени другого.

Поэтому правила, относящиеся к договору поручения, содержащиеся в гл. 49 ГКРФ, должны применяться в совокупности с правилами, относящимися к институту представительства (гл. 10 ГКРФ).

Значение договора поручения весьма велико. Это позволяет любому, кто не может вести свой бизнес лично, действовать в гражданском обороте через своего агента-поверенного. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента).

клиенту выгодно воспользоваться услугами заказа от риелторской компании, когда брокерские услуги необходимы при совершении сделки и совершении других юридических действий.

Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя. Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риэлтора):

• лично исполнять данное ему поручение;
• сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
• передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

— по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

В свою очередь клиент обязан:

• выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;
• возмещать поверенному понесенные издержки;
• обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;
• без промедления принять от риэлтора все исполненное им в соответствии с договором поручения;
• уплатить риэлтору вознаграждение.

3. Договор комиссии

Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, агент по недвижимости может предоставлять брокерские услуги и услуги по договору комиссии. Общим для договоров комиссии и поручения является то, что и поверенный, и комиссионер выполняют юридические действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту.

Оказание комиссионных услуг и их регистрация в договоре комиссии — один из наиболее распространенных способов формализации брокерских отношений.

Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГКРФ следует, что по договору комиссии риэлтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента.

Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риэлтерской фирмы) и комиссионер (риэлтор).

Содержание услуг, предоставляемых риелторской компанией по договору комиссии, заключается в предоставлении услуг агентом по недвижимости для сделок в интересах и от имени клиента.

Основной обязанностью риэлтора является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГКРФ).

Агент по недвижимости имеет право отклониться от инструкций клиента, если в силу обстоятельств дела это необходимо в интересах клиента, и агент по недвижимости не мог сначала запросить клиента или не получил ответа на его просьба в разумные сроки. В этом случае агент по недвижимости обязан как можно скорее сообщить клиенту об отклонениях. Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риэлтор) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки.

По общему правилу, агент по недвижимости не имеет права отказаться от исполнения договора заказа. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риэлтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риэлтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом, т.е. сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риэлтерских услуг.

2.2 Анализ рынка риэлтерских услуг в г. Барнауле

Поскольку риэлторские компании пользуются достаточно высоким спросом, в городе существует жесткая конкуренция за эту услугу. Риелторскими услугами занимаются 189 организаций, но не все занимаются аналогичным бизнесом.

Рассмотрим пятерку лучших риэлтерских компаний:

• Риэлтерская компания «Авангард», расположенная по адресу

Советской Армии, 131а

• Риэлтерская компания «Агент2Юрист», расположенная по адресу Строителей проспект, 22
• Риэлтерская компания «Престиж», расположенная по адресу Комсомольский проспект, 77/ Молодежная, 10
• Риэлтерская компания «ВАВИЛОН», расположенная по адресу Антона Петрова, 209
• Риэлтерская компания «Красная линия», расположенная по адресу Деповская, 20

Риэлтерская компания «Авангард»

Агентство недвижимости «Авангард» — это команда профессионалов в сфере недвижимости. Основные направления — аренда квартир, аренда комнат, престижная недвижимость. Один из основополагающих принципов работы — индивидуальный подход к каждому клиенту. Сотрудники компании «Авангард», опираясь на многолетний опыт, готовы в любое время оказать бесплатную консультацию: как правильно снять комнату или снять квартиру в г. Барнаул, как оформить договор аренды и дать юридические и практические советы в сфере.

Преимущества сотрудничества с АН «Авангард»:

— Данная компания предлагает приобрести как трехкомнатную квартиру в Барнауле, так и загородный дом в Болгарии. Предлагает совершить сделку по аренде, покупке и продаже жилья, загородных домов, коттеджей, складов и офисов и других видов недвижимости и прорекламируем ваш объект в газетах «Купи продай, «Из рук в руки» и других популярных СМИ

• «Авангард» — это отличная репутация и неизменно высокое качество услуг, профессионализм и риэлтерская этика, полное ведение сделки и постоянная юридическая поддержка.
• Широкий спектр услуг.
• Индивидуальный подход к каждому клиенту. Реклама ваших квартир в лучших изданиях «Из рук в руки», «Купи продай Барнаул» и другие СМИ.

Риэлтерская компания «Красная линия» 16 лет на рынке недвижимости!

Богатый опыт работы со строительными компаниями, подрядчиками, крупными торговыми сетями.

Рекламный бюджет компании позволяет широко и разносторонне рекламировать объекты недвижимости.

Основные виды деятельности агентства недвижимости Красная линия:

• первичный рынок жилья, долевое строительство, подбор вариантов, рассрочка, кредит;

• купля-продажа объектов недвижимости (квартир, домов, коммерческой недвижимости, земельных участков и т.д.);

• помощь в оформлении ипотечных кредитов;
• оформление документов (сдача домов в эксплуатацию, земельные участки, перевод нежилых помещений в жилые и жилых в нежилые);
• оформление наследства, представительство в суде;
• сопровождение сделок;
• консультации.

Рис. 1. Динамика долей рынка риэлтерских услуг

Проводя анализ рынка риэлтерских услуг в городе Барнаул я выявила следующее:

Таблица 1. Описание конкурентов

Характеристики	Конкурент 1	Конкурент 2	Конкурент 3	Конкурент 4	Конкурент 5
Название фирмы	Авангард	Агент22 Юрист	Престиж	ВАВИЛОН	Красная линия
Адрес	Советской Армии 131а	Строителей проспект, 22	Комсомольский проспект, 77/ Молодежная, 10	Антона Петрова, 209	Деповская, 20
Стоимости квартир сдам-сниму: 1-ая квартира Цена Качество 2-ая квартира Цена Качество 3-ая квартира Цена Качество	от 8500 р отличное от 10000 р отличное от 15000 р отличное	от 11000 р среднее от 14000 р хорошее от 17000 р отличное	от 8000 р хорошее от 10000 р хорошее от 14500 р среднее	от 7500 р среднее от 9000 р хорошее от 11000 р отличное	от 6000 р отличное от 8500 р отличное от 13000 хорошее
Реклама	В интернете; в 2GIS	В интернете, в2GIS, раздают листовки перед зданием студии	В интернете, в2GIS, раздают листовки по городу	На щите перед зданием, где находится студия, 2GIS	В газетах; раздача листовок потенциальным клиентам;
Особые привилегии	отсутствуют	«скажи 2GIS и получишь скидку 10%»	отсутствуют	При наличии листовки данной фирмы, скидка 5%	Накопительная система скидок

По данной таблицей, можно сделать вывод, что АН «Авангард», предлагает услуги по средним ценам: 1-я квартира — от 8500 тыс. руб., 2-я квартира — от 10000 тыс. руб., 3-я квартира — от 15000 тыс. руб. Самые низкие цены предлагает АН «Красная линия»: 1-я квартира — от 6000 тыс. руб., 2-я квартира — от 8500 тыс. руб., 3-я квартира — от 13000 тыс. руб., потому что клиентская база данной фирмы не высока, и этим самым АН «Красная линия» привлекают внимание клиентов на себя.

Большинство риэлтерских компаний выполняют услуги, такие как:

1. Консультирование по вопросам предложений арендодателей / наймодателей на текущем рынке недвижимости, правил и особенностей совершения сделок аренды / найма объектов недвижимости.

2. Помощь в определении реалистичной цены аренды / найма объекта недвижимости на основе параметров, установленных арендатором / нанимателем.

3. Организация осмотров арендатором / нанимателем объектов и фактическое сопровождение арендатора / нанимателя в ходе осмотра.

3. Практическая часть

3.1 Характеристика агентства недвижимости «МИЭЛЬ-недвижимость»

Рассмотрим агентство недвижимости ООО «МИЭЛЬ-недвижимость» в городе Барнауле:

О́бщество с ограни́ченной отве́тственностью (общепринятое сокращение — ООО) — учрежденное одним или несколькими юридическими и / или физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.

Данное агентство недвижимости находится по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 58.

Рассмотрим на графике годовой доход агентства недвижимости «МИЭЛЬ-недвижимость», за пять лет.

Рис. 2. Динамика годового дохода АН «МИЭЛЬ»

Рис. 3. Динамика годового дохода АН ООО «МИЭЛЬ-недвижимость»

3.2 Услуги, оказываемые агентством

Услуги для частных лиц:

v Оценка

В октябре 2004 г. в Компании «МИЭЛЬ-недвижимость» — Барнаул открылся отдел оценки недвижимости.

Оценка предполагает знание множества факторов, которые может учесть только специалист. Сюда входят физические, социально-демографические, общеэкономические условия и перспективы развития конкретного объекта недвижимости, территории.

Основные объекты оценки:

• оценка земли, в том числе сельхозучастков.

• выделение долей сельхозземель.

• оценка автотранспорта, сельхозтехники, оборудования и другого имущества.

• оценка предприятий (бизнеса).

• оценка ценных бумаг, долей в уставном капитале и т.д.

Оценка производится для следующих целей:

• Купля-продажа.

• Залог.

• Решение имущественных (финансовых) споров.

• Внесение имущества в уставный капитал.

• Страхование.

• Отражение в бухгалтерской отчетности.

v Юридические услуги.

Основная задача юристов компании — обеспечить юридическую защиту клиентов при сделках с недвижимостью.

Риэлтор по существу является организатором сделок с недвижимостью. В процессе работы ему приходится работать с большим объемом информации. Агенты по недвижимости должны демонстрировать профессиональные качества, такие как коммуникативные навыки, умение четко и эффективно решать проблемы клиентов, используя ресурсы компании. Одним из таких ресурсов являются юристы, призванные гарантировать юридическую безопасность сделок с недвижимостью.

Юристы компании имеют большой опыт работы в сфере гражданских правоотношений, связанных с недвижимым имуществом граждан.

Компания «МИЭЛЬ-недвижимость» предлагает следующие виды услуг:

• Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на недвижимое имущество;

• Подготовка пакета документов и проекта договора купли-продажи к сделке;

• Составление исковых заявлений и жалоб;

• Представление интересов клиентов в суде;

• Юридические консультации.

v Коммерческая недвижимость

«МИЭЛЬ-недвижимость» — одна из немногих риэлтерских компаний города, в состав которой входит специализированный отдел коммерческой недвижимости. Отдел существует с 2003 года.

В этом отделе работают:

. юрист;

. менеджер по оформлению документов;

. специалист отдела оценки и аналитики;

. сотрудники коммерческого отдела.

Подбор и реализация объектов в сегментах:

офисная недвижимость,

торговая недвижимость,

складская недвижимость,

индустриальная недвижимость,

недвижимость развлекательного назначения,

гостиничная недвижимость,

предприятие питания (ресторан, кафе и т.д.),

АН так же занимается:

Услуги по аренде и продаже промышленных, торговых и офисных складов.

v Квартиры в строящихся домах

Агентство предлагает множество вариантов для людей, ищущих для себя новый дом.

Ведь у каждого варианта жилья есть свои преимущества:

квартиры малосемейного типа можно купить по более низкой цене за кв. метр;

1-комнатные квартиры — самый подходящий вариант для тех, кто мечтает о собственном жилье и не хочет отдавать деньги за съемный «угол»;

2-комнатные квартиры — это хорошая перспектива для семейных людей или тех, кто собирается создавать семью в ближайшее время;

3-4-комнатные квартиры — простор, которого иногда так не хватает в большом городе!

в любом случае квартира в только что отстроенном доме — это новые коммуникации, хорошие площади, благоустроенные микрорайоны, комфортные условия жизни и возможность реализовать мечту о собственном жилье практически «с нуля».

За последнее время, выше стал спрос на: дома и коттеджи

Ведь свой дом в коттеджном поселке — это…

чистый воздух и простор для детей и взрослых;

независимость от соседей;

автономная инфраструктура и благоустроенная территория вокруг;

удобная жизнь недалеко от города, но в экологичных условиях.

3.3 Положительные и отрицательные факторы, влияющие на деятельность риэлторов

Положительные факторы, влияющие на работу риэлтора

• Возможность начать профессиональную деятельность без длительного специального образования, ведь работа происходит под наставничеством опытных и грамотных экспертов

• Возможность самореализации.

• Помогаем людям решать жизненные проблемы и получать моральное удовлетворение.

• Увеличение клиентской базы в период снижения ипотечного процента.

• Работа с программами «молодая семья» и «материнский капитал».

Отрицательные факторы, влияющие на работу риэлтора

• Получение хороших результатов требует много времени и огромных затрат сил. «Под лежачий камень вода не течет». «Без труда не выловишь рыбку из пруда». Ведь результат зависит только от вас самих!

• Высокая степень ответственности агента по недвижимости за организацию и проведение сделок и работу с документами.

• Низкий уровень доходов населения в г. Барнауле.

• Клиентская база постоянно меняется из-за того, что покупатели сами ищут недвижимость.

• Большое количество конкурентов на территории города.

Также можно считать, что внешняя и внутренняя среда постоянно меняется под влиянием как самого агентства, так и других факторов, поэтому необходимо определить пределы, возможности, сильные и слабые стороны компании в меняющейся среде.

SWOT-анализ:

v Сильные стороны АН «МИЭЛЬ»:

. Многолетний опыт работы на рынке. Несколько «пережитых» кризисов и стагнаций рынка недвижимости и кризис «90-х» позволяют прогнозировать развитие ситуации.

. Корпоративная система взаимодействия, обмена опытом и методических разработок.

. Отработанные единые технологии, и быстрое управление изменениями и их внедрение.

. Единые корпоративные ресурсы дают возможность оптимизации и минимизации затрат.

v Слабые стороны:

. Большая территориальная удаленность и обособленность офисов снижает гибкость в силу коммуникационных факторов и технических условий.

. Любые попытки разъяснительной работы, направленной на снижение панических настроений покупателей, неоправданных ожиданий малоэффективны.

. Обострена текучесть кадров, которая высока даже в условиях стабильности.

v Угрозы рынка и внешних факторов:

. Сложность прогнозирования рынка в настоящей ситуации.

. Под угрозой оказываются некоторые категории клиентов. Их риски возрастают, и это неминуемо сказывается на работе агентства.

. Бизнес становится зависим от многих внешних факторов гораздо сильнее, что сказывается на финансовых результатах.

v Возможности, предопределяемые внешними факторами, следующие:

. Возможность развития новых сегментов услуг.

. Оптимизация затрат, «очищение» бизнеса от изжитых технологий.

. Оптимизация кадров и профессиональных компетенций.

риэлтерский услуга агентство недвижимость

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://management.econlib.ru/kursovaya/regulirovanie-rieltorskoy-deyatelnosti/

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Жилищный кодекс РФ.

3. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Закон РФ «Об оценочной деятельности».

5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

6. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. — М.: ИНФРА — М, 1996. — 672 с.

7. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2005. — 592 с.

8. Гранова И.В. Оценка недвижимости. — СПб: Питер, 2001. — (Серия «Учебное пособие»).

9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб: Питер, 2001. — 336 с.: ил. — (Серия «Учебники для вузов»).

10.Грязнова А. Оценка недвижимости — М, Издательство «Финансы и статистика», 2005.

11.Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 2008. — 224 с.

12.Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» — СПб.: Издательство «Лань», 2000. — 480 с.

13.Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 2006.

14.Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2004.

15.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — Спб., 1997 г.

16.Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009.

17.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М.: Дело ЛТД, 1995. — 480 с.

18.Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я.В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. — Великий Новгород, 2007