В условиях административно-планировочных методов хозяйствования управление жилищным сектором осуществлялось в основном одним человеком — социалистическим государством, выступающим в качестве единоличного собственника. Однако, как показала история, такое управление не было эффективным, поскольку созданные для него государственные и специальные организации не могли эффективно и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельного многоквартирного дома. Кроме того, на это также негативно повлияло отсутствие конкуренции и рыночных отношений, поскольку, по сути, качество оказания собственникам помещений в многоквартирном доме работ и услуг, осуществляемых специальными государственными организациями, не имеет значения.
В связи с переходом на рыночные формы ведение хозяйства и изменением отношений собственности было закреплено право граждан иметь в собственности недвижимость, в том числе и квартиры (ст.10 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г. №443-1).
Логическим продолжением начатого процесса явилось принятие Закона от 04.07.1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность занимаемые ими жилые помещения в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда.
В результате передачи в собственность изолированных жилых помещений в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих более одного помещения, остался неизменным. Между тем, собственники жилых помещений в многоквартирном доме были обязаны нести расходы по их содержанию и ремонту.
В 1996 году специальным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее — закон о ТСЖ) была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления.
Между тем концепция данного закона содержала явные недоработки.
Чтобы исправить ошибки и сконцентрировать в одном документе многочисленные акты жилищного законодательства, принятые в разные периоды, а также систематизировать содержащиеся в них нормы, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации существенно изменил подход к регулированию правоотношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме и их общего имущества.
Правовое регулирование управления общим имуществом многоквартирного дома в РФ
... собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме регулируются статьей 36 Жилищного Кодекса РФ. Положения статьи регулируют причины и порядок управления общими благами. Теоретической основой выпускной квалификационной работы являются работы ...
Однако следует признать, что правовое регулирование управления кондоминиумами в Жилищном кодексе РФ далеко от совершенства. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирного дома и др.
Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений в управлении кондоминиумами.
Учитывая тот факт, что подавляющее большинство людей проживает в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в данной работе, приобретают особую социальную значимость и, как следствие, определяют выбор темы исследования.
Цель исследования — изучить проблемы правового регулирования кондоминиума как объекта управления и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства, направленные на создание необходимых условий для более эффективного управления кондоминиумом.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
Раскрыть зарубежный опыт управления многоквартирного дома.
Проанализировать развитие правового регулирования управления многоквартирным домом.
Выявить проблемы правового регулирования управления кондоминиумом и предложить свои решения.
Разработка проблемных вопросов имущественных отношений в многоквартирном доме, управление собственниками кондоминиумов, а также деятельность товариществ собственников жилья не раз становились предметом научных исследований в области гражданских наук. В той или иной степени данные проблемы затронуты в работах следующих авторов: Макарова Г., Кириллова Э.Я., Глискова А.Г., Витрянского В.В. Айман Т.О., Савельева Д.Б. и других.
Однако значительная часть этих исследований основана на законодательстве, отмененном в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РСФСР от 24.06.1983 г., Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. №4218-1, Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ и др.).
1. Зарубежный опыт управления многоквартирным домом
В поисках решения проблем, связанных с управлением жильем, специалисты постоянно обращаются к зарубежному опыту. В жилищном секторе исторически доминирует частный сектор, используются различные системы управления недвижимостью, включая самоуправление собственников в многоквартирных домах.
Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирных домах (кондоминиумах) является то, что всем собственникам жилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 1
Законодательство устанавливает строгие требования к собственнику нести обязательные накладные расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли в общем имуществе общего имущества в этом доме.
Бремя обслуживания означает не только обязательные расходы, но и обязанность собственника принять меры по обеспечению безопасности, защиты, технической гигиены и надлежащего гигиенического состояния общего имущества в многоквартирном доме. Владелец должен принимать решения и заботиться об организации процесса содержания дома. Если дом не соответствует требованиям законодательства по безопасности и качеству жилой недвижимости, то все собственники помещения в доме несут равную ответственность перед органами государственного надзора. Владельцы обязаны хранить свое имущество и, в частности, управлять этим имуществом.
Основы правового обеспечения государственного регулирования деятельности ...
... обеспечения безопасности полетов. Международные авиационные правила: правовая природа и практическое применение. Государственный надзор и управление безопасностью полетов. Самолет как объект правового регулирования в системе нормативно-правового обеспечения безопасности полетов. ... реферат Содержание разделов учебной дисциплины Тема 1. Основы правового обеспечения государственного регулирования ...
Таким образом, объектами управления в многоквартирном доме являются: 1
каждое жилое и нежилое помещение, принадлежащее отдельному собственнику (который чаще всего сам им управляет);
- общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме (за управление общим имуществом отвечают все собственники).
Управление имуществом включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер. координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.
Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками менеджер принимает решения о том, кто, как, когда и в течение какого времени будет выполнять конкретную работу и оказывать услуги, заключает трудовые договоры и руководит работой художников.
Следовательно, субъектами управления многоквартирным домом являются собственники помещения в доме и администратор. Каждый в пределах своей компетенции.
В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего — индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. 2
Существуют различные подходы к тому, что относить к деятельности по управлению жилой недвижимостью.
В России и некоторых других странах бывшего СССР в процессе становления рынка услуг по управлению жильем довольно активно обсуждается вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) специальных требований, которые бы позволили защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. Это связано, в первую очередь, с преобладающим отношением государственных служащих и работников жилищно-коммунального хозяйства к гражданам — владельцам квартир как безграмотным, беспомощным и не осознающим свою ответственность потребителям. Кроме того, это вызвано отсутствием у новых менеджеров навыков работы с собственниками в качестве клиентов, заказывающих работу, ценообразования, оценки и оплаты работы.
Большинство законодательных ограничений на деятельность управляющих организаций и индивидуальных менеджеров, работающих по договору с собственниками жилья. В редких случаях от менеджеров требуется лицензия: например, в некоторых штатах США менеджер должен получить лицензию от Министерства торговли или другого уполномоченного государственного органа. 1 Если работа управляющего связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания. У управляющего также должна быть лицензия, если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, что требует от собственника больших вложений. Оба этих случая подпадают под понятие «управление финансами и инвестициями», и такая деятельность разрешена во многих странах по всему миру.
Устройство и работа рулевого управления
... классификация рулевого управления Рулевое управление используется для изменения направления движения автомобиля путем поворота передних рулевых колес. Оно состоит из рулевого механизма и рулевого привода. На тяжелых грузовиках в системе рулевого управления используется гидроусилитель руля, ...
Работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов, с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию приобретают непосредственно подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.
Как правило, именно рынок представляет собой требования к управляющим компаниям, несоблюдение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится управляющей организацией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба клиенту-собственнику. ответственности управляющих развито в большинстве и Америки.
Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается за счет наличия сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также соблюдение профессиональных стандартов.
Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи, училища, и др. дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Кроме того, профессиональные сообщества менеджеров сами предлагают различные курсы обучения — как базовые, так и направленные на повышение квалификации работающих менеджеров, дающие серьезные знания и практические навыки.
В Венгрии закон об ассоциациях домовладельцев гласит, что администраторами кондоминиумов могут быть только лица, получившие надлежащую профессиональную подготовку. 1 С 1999 г. в стране преподаются получившие государственную лицензию курсы обучения по специальностям «управляющий кондоминиума» и «управляющий недвижимостью».
Оба курса обучения соответствуют критериям профессионального обучения, экзамены сдаются в соответствии с постановлением Министерства внутренних дел Венгрии.
Прежде всего, следует отметить, что в большинстве зарубежных в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии — управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организации получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. При таком подходе управляющая организация не несет ответственности перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Следует также подчеркнуть, что подход к управлению кондоминиумом, которого придерживаются менеджеры в большинстве западных стран, основан на том факте, что менеджер или управляющая организация работает на основе соглашения с ассоциацией домовладельцев, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего — по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. Управляющий готовит и утверждает рекомендации для совета директоров товарищества.
Управление товарным ассортиментом в организации
... совершенствованию системы управления ассортиментом продукции в исследуемой организации. Последним квалифицирующим объектом поиска работы является управление ассортиментом продукции в организации. Основное внимание в исследовании уделяется методам и факторам, влияющим на управление товарным ассортиментом торговой организации. Объект наблюдения ...
В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество — юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим (управляющей компанией).
1 В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика менеджеров в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо — компанию собственников. и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто сами менеджеры предлагают собственникам помещений в кондоминиумах создать товарищество, а иногда даже представляют это как условие заключения сделки, объясняя преимущества самоорганизации и помогая в организации и регистрации товарищества.
В России собственники могут нанять управляющую организацию на основании договора с собственником жилья или, в случае его отсутствия, на основании договора управления, заключенного с каждым собственником помещения. Жилищный кодекс РФ установил, что деятельность управляющей организации (управляющего) по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Таким образом, управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за оказание полного комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, что отражено в договоре управления.
В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг и рассматривается как составная часть — организация работ и услуг, а управляющий — как единственный контрагент, отвечающий перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг.
Для России формирующимся рынком жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие себя «управляющими компаниями», оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью по управлению. Такая «универсальность» управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что домовладельцы еще не осознали ценность и независимые преимущества профессионального управления и в своих требованиях руководствуются только обслуживанием и ремонтом многоквартирного дома. С другой стороны, первые управляющие организации часто создаются на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для осуществления работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие как подрядчики муниципалитетов по содержанию и ремонту жилья, заключают с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением.
Управление денежными средствами организации сферы услуг
... реагировать на отклонения от нормальной деятельности предприятия. Управление денежными потоками - это инструмент, с помощью которого можно получить желаемый результат деятельности бизнеса, получение прибыли. Этими обстоятельствами обусловлен выбор темы исследования. ...
Опыт стран Восточной Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие организации разделились на более специализированные организации, поскольку это диктуется экономической эффективностью деятельности. 1Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.
Западные дают такие примеры развитого рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере содержания и ремонта жилья, узко специализированная, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения — вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения — третья, обслуживание бойлера (теплообменника) — четвертая и т.д. 1 Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными финансирования и выступает как консультант собственников или товарищества по этим вопросам. Выделение управления кондоминиумом в самостоятельный вид бизнеса способствует увеличению предложений профессиональных менеджеров и формированию конкурентного рынка управленческих услуг, развитию малого и индивидуального предпринимательства в сфере управления жильем.
2. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом
В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.
Результатом такого подхода стали неэффективное содержание и обслуживание жилого фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы государство стало большой проблемой с затратами на существующую систему содержания жилья.
С первых лет рыночных реформ делались попытки провести качественные преобразования в управлении кондоминиумами. В Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» появились такие понятия, как: «кондоминиум» и «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах». Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме». 1 Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Ранние попытки создать новую систему управления домом были основаны на примерах западных правовых норм в этой области. Они не были приняты обществом на том уровне, которого ожидала государственная власть.
При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство (далее — ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.
Управление многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
... 3). При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого ...
Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ1 (далее — ЖК РФ) в ст.161 устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления таким многоквартирным домом.
Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Управление многоквартирным домом может осуществляться способами:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
К сожалению, внедрение новых правил ТК РФ идет очень медленно. Из-за неподготовленности населения к проведению общих собраний и выбора метода управления кондоминиумами законодатель был вынужден перенести сроки проведения таких собраний. Несмотря на то, что с момента принятия Жилищного кодекса РФ прошло более двух лет, срок проведения конкурсов по отбору управляющих организаций для тех домов, в которых не был выбран метод управления, еще не истек.
Лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.).
Большинство собственников недвижимости очень плохо понимают свои права и обязанности в области управления общим имуществом.
По данным социологического опроса, проведенного в городе Новосибирске, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных отзывов и 75 % отрицательных отзывов о состоянии их информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом. 1 Разница между отрицательными и положительными отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ.
С одной стороны, монопольное положение госпредприятий приводит к удорожанию жилищно-коммунальных услуг и их низкому качеству. У этих организаций нет стимула улучшать качество обслуживания жителей и снижать расходы.
С другой стороны, собственники помещения не только не владеют информацией о своих навыках в контексте организации содержания многоквартирных домов, но даже не заинтересованы в этом. Существует стереотип пассивного поведения в обслуживании дома, когда жители поручают решение всех проблем государству и создаваемым им сервисным компаниям.
Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги.
Реферат управление жилищным фондом
... граждан, в том числе иностранных. В жилищный фонд города не входят нежилые помещения в многоквартирных домах [15]. Жилищный фонд может состоять из: 1) частного жилищного фонда – совокупности жилых помещений, принадлежащих по праву ...
К указанным проблемам добавляется ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.
При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок, которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.
В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.
В современной отечественной науке также недостаточно внимания уделено осуществлению и защите прав членов ТСЖ. Практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами (далее — ЖК).
Имея большую социальную и экономическую значимость, при отсутствии существенного исторического опыта правового регулирования и постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которые являются основой для отношений по управлению многоквартирным домом. В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами, в основном товариществами собственников жилья. В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования управления многоквартирными домами не исследован.
Мало внимания уделялось общим воззрениям на управление многоквартирным домом, его понятие, правовую сущность, практически не рассматривались вопросы управления домами ЖК и ЖСК, недостаточно изучалось непосредственное управление.
Жилищный кодекс РФ, как и иные нормативные правовые акты, не содержит определения управления многоквартирным домом. Между тем данное понятие является центральным в институте управления многоквартирными домами, который с каждым годом приобретает все большее значение для сферы жилищно-коммунального хозяйства и все чаще становится объектом цивилистических исследований. 1
Уяснение содержания данного понятия возможно при системном рассмотрении различных правовых норм и научных работ, касающихся как управления в целом, так и управления многоквартирным домом в частности.
Действующее законодательство об управлении многоквартирными домами в первую очередь указывает на цели данной деятельности. В ч.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение: 21) благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
Стратегическое планирование в управлении коммунальным комплексом
... по менеджменту организации, теории организации, стратегическому управлению, производственному менеджменту, изучение практической деятельности по организации и совершенствованию стратегического планирования организации; эмпирические: системный, ... позиции организации; степень «агрессивности» поведения организации в конкурентной борьбе. Усложняющий фактор в стратегиях ранжирования заключается в том, ...
2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
3) решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
В современной юридической литературе определение управления многоквартирным домом иногда дается только на основе приведенных целей. Например, авторами одного из Комментариев к Жилищному кодексу РФ указывается: «Часть 1 ст.161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме».
При описании управления как экономической категории учеными тоже выделяется ее целенаправленный характер. «Управление — …сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить желаемые результаты».
Таким образом, приведенные определения управления многоквартирным домом содержат такую значимую характеристику данного явления, как его целевая направленность. В то же время едва ли такие определения можно считать достаточно полно раскрывающими изучаемую правовую категорию.
В ЖК РФ и в ряде научных работ указывается на целенаправленный характер управления многоквартирными домами, а также перечислены способы управления. Статья 161 ЖК РФ закрепляет четыре цели, на достижение которых должна быть направлена деятельность управляющего.
В подзаконных нормативных правовых актах зачастую предусматриваются основные направления деятельности по управлению многоквартирным домом. Пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением от 27.09.2003 № 170, рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо собственно управления включает в себя также техническое обслуживание и ремонт строительных и инженерных систем зданий и санитарное содержание. 1Управление жилищным фондом согласно указанному постановлению включает в себя организацию эксплуатации, взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами.
В экономической литературе также выделяется круг лиц, с которыми осуществляется взаимодействие, — это собственники и пользователи объекта управления, а также подрядные организации.
Анализ основных целей доверительного управления имуществом, выделяемых В.В. Витрянским, 2показал, что ряд направлений доверительного управления совпадают с целями управления многоквартирным домом (обеспечение сохранности имущества, реализации отдельных правомочий собственника, исполнения обязательств собственника перед третьими лицами — подрядными организациями и др.).
Управление многоквартирным домом схоже с доверительным управлением и в том, что управляющему передаются определенные правомочия собственника. Так, для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме.
В юридической литературе представлены достаточно разнообразные точки зрения по вопросу правовой квалификации управления многоквартирными домами. По мнению ряда авторов, управление домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме. Другие авторы полагают, что управление многоквартирным домом является правом. Третьи отмечают, что управление — это одновременно право и обязанность, исполнение обязанностей посредством реализации прав.
В законе по данному вопросу нет прямых положений. В ст.161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом. Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является. Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью.
Однако рассмотрение каждого отдельного способа управления показало, что при любом способе управления многоквартирным домом данная деятельность является обязанностью управляющего лица (собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК) перед собственниками помещений в многоквартирном доме. Даная обязанность предусмотрена законом и возникает на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров.
Обосновывается также, что управление многоквартирным домом не может считаться правом или совокупностью прав и обязанностей.
С учетом правовой сущности формулируется понятие управления многоквартирными домами.
В объективном смысле управление многоквартирным домом — это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.
В субъективном смысле управление многоквартирным домом — это гражданско-правовая обязанность по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических действий управляющим субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственниками помещений в многоквартирном доме) воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей.
Данные определения дают представление об управлении многоквартирным домом и могут быть использованы в учебно-методической работе.
В результате комплексного подхода к правовым аспектам различных способов управления многоквартирным домом выявим правовую сущность управления многоквартирным домом, которая проявляется в двух аспектах:
- управление многоквартирным домом как система норм представляет собой самостоятельный правовой институт;
— управление многоквартирным домом в рамках конкретных правоотношений является обязанностью, предусмотренной законом и возникающей на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организацию конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров. Данную обязанность в зависимости от способа управления несут собственники помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
Общей чертой возникновения правоотношений управления многоквартирным домом является то, что собственники принимают решение о выборе способа управления. Для возникновения правоотношений требуется сложный юридический состав, выбор способа управления является первым юридическим фактом в нем. Исключение составляет проведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации, не требующее принятия собственниками решения на общем собрании.
Выявлено, что закон не предусматривает оснований возникновения правоотношений по управлению в тех случаях, когда в построенном многоквартирном доме еще не зарегистрированы права собственности на помещения. После сдачи дома в эксплуатацию считается выполнившим свои обязательства, но до регистрации прав участников долевого и инвесторов на помещения в многоквартирном доме проходит определенное время. Единственная в настоящее время возможность организовать управление домом на этот период, предусмотренная федеральным законодательством, — это создать ТСЖ в строящемся доме в соответствии со ст.139 ЖК РФ. Однако участники долевого могут не воспользоваться данным правом.
На уровне субъектов Российской Федерации предприняты попытки восполнить имеющийся пробел. Так, в г. Москве принято постановление Правительства Москвы от 17.01.2006 № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве». Однако утвержденные им правила противоречат ЖК РФ либо приняты с нарушением компетенции, предоставленной субъектам Российской Федерации Конституцией РФ и законодательством.
Можно сделать вывод о том, что необходимо на уровне федерального законодательства установить порядок организации управления многоквартирным домом в тех случаях, когда данные вопросы не решены или не могут быть решены собственниками помещений, в том числе в отношении вновь домов. Для этого предлагается основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения многоквартирном доме, не создали ТСЖ, как это предусмотрено ст.139 ЖК РФ, то орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к
управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию. 1
Субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами в зависимости от способа управления являются собственники помещений в данном доме, ТСЖ, ЖК.
ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать управляющую организацию. Единственно возможным случаем заключения ТСЖ или ЖК договора управления многоквартирным домом является принятие общим собранием собственников решения о смене способа управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией с поручением ТСЖ, ЖК заключить договор управления.
Управление осуществляется только в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этим определяется перечень объектов, которыми управляют субъекты управления многоквартирным домом и которые содержатся за счет всех домовладельцев — сособственников.
3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом может осуществляться способами:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Необходимо отметить, что ЖК РФ в значительной степени содержит нормы, регулирующие отношения по управлению многоквартирными домами посредством непосредственного управления собственниками помещений, ТСЖ, а также управляющей организацией.
Правоотношения ТСЖ как организации, осуществляющей управление многоквартирными домами разделяются на два вида: отношения с членами товарищества и отношения с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ.
Существует достаточно много проблем правового, экономического и иного характера, возникающих при создании и деятельности ТСЖ.
Весьма серьезной проблемой является отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении товариществом, получение информации о его деятельности, осуществление контроля. Большинство авторов отмечают наличие указанных проблем и значительного количества судебных споров, которые возникают в связи с этим.
В связи с эти необходимо установления дополнительных гарантий прав членов ТСЖ, перечисляются вопросы, которые следует урегулировать на уровне законодательства.
Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, могут основываться на заключаемом ими договоре о содержании общего имущества. Заключение указанного договора обязательно только товариществом собственников жилья, но не собственниками. В то же время автор приводит нормы закона, которые устанавливают права и обязанности ТСЖ и собственников помещений в связи с управлением многоквартирным домом, из чего делается вывод, что при отсутствии договора товарищество также обязано осуществлять управление многоквартирным домом, а собственник — вносить плату за содержание общего имущества.
Так же необходимо расширить предмет договора о содержании общего имущества до управления многоквартирным домом и переименовать этот договор в договор управления многоквартирным домом
