Еще одно условие, обычно указываемое в коммерческой аренде дома, — это срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).
Таким образом, срок не распространяется на существенные условия коммерческой аренды жилого помещения.
Договоры коммерческого найма жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. Он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК).
Однако эти ограничения диспозитивны. Перечисленные возможности могут быть предоставлены работодателю по договору краткосрочной аренды по соглашению сторон.
5. Стороны договора аренды имеют взаимные права и обязанности.
Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:
1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).
Таким образом, исполнение обязательства по передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:
- помещение должно быть свободным, т.е. в нем не должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;
- помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания;
2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).
Неоднозначно решен вопрос о правовой природе отношений по оказанию гражданам муниципальных услуг в науке. Одни считают, что это самостоятельные обязательственные отношения, которые возникают из самостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другие рассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, так как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами <
Договор аренды и найма жилых помещений
... порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений; анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его ...
- >. Требования к предмету аренды предполагают определенный уровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременно определенного набора коммунальных услуг. Обязательственные отношения с предоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам о снабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а наниматель получает эти услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдается помещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем договором найма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услуги наниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающей организацией;
- <
- > См.: Седугин П.И.
Указ. соч. С. 199.
3) производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.
Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).
Гражданский кодекс не предусматривает обязанности арендодателя предоставить арендатору жилье на период капитального ремонта. Поскольку коммерческая аренда заключается на ограниченный период до пяти лет, арендодатель имеет возможность спланировать ремонт таким образом, чтобы он не попал в срок аренды. Если возникает необходимость в капитальном ремонте, требующем выселения арендатора, договор расторгается. Если домовладелец знал о необходимости капитального ремонта с выселением арендаторов из жилища, но все же заключил договор коммерческой аренды, он обязан возместить арендатору убытки, причиненные досрочным прекращением договора аренды. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, арендодатель освобождается от ответственности.
Вместе с тем законодательство не исключает возможности установления в договоре обязанности наймодателя предоставить другое жилое помещение при необходимости капитального ремонта сданного внаем жилья;
4) не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила намерения прекратить или изменить его до истечения срока действия договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же период.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).
Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:
1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Несущественные изменения могут быть внесены без согласия работодателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;
Договор социального найма жилого помещения (2)
... Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель ...
2) запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
За наймодателем следует также признать право требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более срока, на который они были вселены;
3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;
4) требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).
Наниматель жилого помещения в договоре найма жилого помещения обязан:
1) использовать жилое помещение только для проживания. Использование жилого помещения для других целей не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных законом. Так, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» <
- >
- жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении;
- <
- > СЗ РФ.
2002. N 23. Ст. 2102.
2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК);
3) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК) <
- >. Эта обязанность строго связана с обязанностью гарантировать безопасность дома. Поскольку в процессе эксплуатации изнашиваются отдельные элементы жилищного оборудования, а также его отделка, необходимо периодически проводить работы по поддержанию помещения в хорошем состоянии. Текущий ремонт проводится за счет нанимателя.
<
- >
- Текущий ремонт заключается в планово-предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке помещений, предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья фонда, а также в обеспечении безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).
Обязанность арендатора провести текущий ремонт закреплена в договоре аренды жилого помещения. Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон на наймодателя;
4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).
Договор социального найма жилого помещения
... собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального обеспечения также и в других случаях. Договор найма жилого помещения – договор ...
В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого найма это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК);
5) при прекращении договора освободить и передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Это обязательство не налагается напрямую, но проистекает из сущности обязательства: получить одно жилье, которое будет использоваться за раз.
Как правило, люди, проживающие с арендатором, не имеют никаких обязательств перед арендодателем. За их действия отвечает наниматель, если только эти лица не заключили с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем (п. 3 — 4 ст. 677 ГК).
При этом, согласно ГК, указанные лица считаются сонанимателями.
конкретно, с арендатором заключается договор солидарной ответственности, и об этом информируется только арендодатель, хотя появление новых людей на стороне арендатора должно отражаться в договоре аренды жилья. Вероятно, законодатель не посчитал нужным привлекать арендодателя к рассматриваемому договору, поскольку это не создает для него дополнительных обязательств, а только улучшает его положение.
