Управление недвижимостью — это выполнение целого ряда операций по эксплуатации сооружений и зданий, а именно: поддержание уровня сервиса, управление обслуживающим персоналом, создание подходящих условий для арендаторов, сбор арендной платы и т.д.
При проведении любой из вышеперечисленных операций основной целью управления недвижимостью является эффективное использование недвижимости в интересах ее владельца.
1.Понятие управление недвижимостью.
Управление недвижимостью — это управление, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт недвижимости для достижения целей владельца этой собственности.
Управление недвижимостью как профессия неуклонно растет благодаря наличию трех важных тенденций:
- Рост населения и в то же время увеличение требований к площади увеличили общее количество построек всех типов.
- Большой процент недвижимости считается инвестиционной собственностью, и управление имуществом считается решающим фактором в управлении недвижимостью как инвестицией.
- широко признано, что управление недвижимостью требует специальной подготовки и образования.
Постоянно меняющийся характер отрасли недвижимости создавал и продолжает создавать возможности найти работу и развивать карьеру для тех, кто серьезно стремится к непрерывным улучшениям, отличной работе и обеспечение высочайшего качества и уровня предоставляемых клиентам услуг.
Управление недвижимостью — это комплексный подход к развитию и управлению недвижимостью. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. Владелец сохраняет функции по принятию стратегических решений и контролю качества работы. Функции оперативного управления переданы доверительному управляющему. Такой подход решает проблемы, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимостью, чтобы удовлетворить интересы владельцев.
Управление недвижимостью охватывает следующие направления:
- экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке
- техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями
- правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью
При этом управление недвижимостью включает:
Управление коммерческой недвижимостью
... налогов за услуги управляющей организации. В управлении недвижимостью существует разумное разделение функций владельца и администратора. Задача собственника - найти надежного, квалифицированного и ... в Российской Федерации, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью. 1. Что такое управление недвижимостью? Если вы являетесь счастливым владельцем собственности, где можете вести бизнес, ...
- законодательно-нормативный регламент и контроль поведения любых субъектов рынка недвижимости;
- оформление и регистрацию соответствующих правоустанавливающих и прочих документов на недвижимость;
- управление недвижимостью в интересах ее собственника.
Рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов
- передачу прав на недвижимость
- установление равновесных цен на объекты недвижимости
- эксплуатацию (управление) объектов недвижимости
- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования
- инвестирование в недвижимость
2.Задачи управления недвижимостью.
Задачи управления имуществом определяет собственник в зависимости от целей: максимизировать доход, повысить ликвидность имущества, увеличить его стоимость или другие.
Экономические задачи управления недвижимостью:
- планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости
- привлечение инвестиций
- маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов
- анализ эксплуатационных расходов и их снижение
- контроль за поступлением арендных платежей
- поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем
- создание прозрачных для собственника финансовых отношений
Технические задачи управления недвижимостью:
- техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
- отношения с коммунальными службами
- организация охраны объекта недвижимости
- клининг – профессиональная уборка
- отношения с субподрядчиками по эксплуатации
- согласование перепланировок и реконструкций
Правовые задачи управления недвижимостью:
- подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками
- представление интересов в государственных и муниципальных органах
- разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде
3.Виды должностей в управлении недвижимостью.
Управляющие недвижимостью выполняют самые разные работы в зависимости от занимаемой должности, организации или компании, в которой они работают, и типа собственности, которой они управляют.
- Резидентное управление, или управление объектом
- Управление недвижимой собственностью
- Управление активами недвижимости
Это подробное описание позиций, доступных в сфере управления недвижимостью. На уровне менеджеров по недвижимости и управлению активами многие должностные обязанности частично совпадают. Кроме того, квалификация и обязанности, возлагаемые на управляющих недвижимостью, значительно различаются в зависимости от типа организации и типа управляемой собственности.
Менеджер-резидент, или менеджер объекта. Большинство менеджеров объектов имеют дело с жилищной недвижимой собственностью (квартиры, кооперативы, кондоминиумы и ассоциации домовладельцев), и, если они живут на объекте, которым они управляют, их называют менеджеры-резиденты. Управляющие недвижимостью являются важным связующим звеном между арендаторами и управляющим недвижимостью. Менеджер объекта находится там, чтобы контролировать повседневную работу объекта. Администратор кондоминиума заботится не только о техническом обслуживании, включая механические и электрические системы, но и о текущих и потенциальных арендаторах. Это может включать встречу с соискателями аренды и сбор арендной платы. Чтобы добиться успеха, руководитель предприятия должен обладать хорошими коммуникативными навыками и умением управлять людьми. Управляющий недвижимостью является ключом к ведению точного учета доходов и расходов собственности, что позволяет управляющему имуществом видеть его финансовые показатели.
Решения на основе инструментов управления активами. корпоративная ...
... с развитой рыночной экономикой форма организации предпринимательской деятельности, предусматривающая долевую собственность, юридический статус и сосредоточение функций управления в руках верхнего эшелона профессиональных управляющих (менеджеров), работающих по ...
Менеджер недвижимой собственности. Управляющий недвижимостью действует как связующее звено между владельцем или агентом владельца собственности — часто управляющим активами — и персоналом собственности. Менеджер недвижимой собственности отвечает, главным образом, за материальный актив, который представляет собой эта собственность, и концентрируется на управлении физическим имуществом, следя за повседневной работой менеджеров и другого персонала объектов или за работой, которую фирма-менеджер отдает на сторону. Управляющий составляет и реализует утвержденный владельцем план управления этим имуществом. Этот план определяет все аспекты зданий и сооружений, финансовые операции, отношения с арендаторами, позиционирование на рынке и создание имиджа в их районе. Управляющие недвижимостью несут прямую ответственность за поддержание и увеличение стоимости собственности. Это достигается в первую очередь за счет увеличения чистой прибыли основного бизнеса, что достигается за счет эффективных методов работы и оптимизации арендной платы и других доходов.
Менеджер активов недвижимости. Менеджер по управлению активами недвижимого имущества, который представляет владельца, сосредотачивается на управлении недвижимостью как финансовым активом и принятии решений, которые определяют финансовые показатели собственности. Акцент делается на управление недвижимостью как на инвестицию с упором на действия, которые повышают ценность каждой управляемой собственности. Функции оперативного управления зарезервированы за недвижимостью и управляющими недвижимостью. Управляющий активами всегда ориентирован на долгосрочное увеличение стоимости собственности и краткосрочный денежный поток. Во многих случаях требуемые характеристики собственности определяются управляющим активами, а затем предоставляются управляющим имуществом. Многие организации все еще работают над определением концепции управления капиталом, и обязанности менеджера по управлению активами могут значительно различаться в зависимости от профессиональной структуры организаций. Как правило, при выполнении функций управления активами менеджер проходит весь жизненный цикл собственности и может участвовать в приобретении, повседневном управлении и продаже такой собственности. Для этого от менеджера активов требуется очень внимательно следить за изменяющимися рыночными возможностями, экономическими факторами, влияющими на ситуацию с арендой, и финансовые события, которые могут вести к изменениям физической или финансовой структуры самогo проекта.
Оценка объектов жилой недвижимости, гор. Екатеринбург, ул. Готвальда
... Оценка жилой недвижимости Для рынка жилой недвижимости в РФ характерны сделки купли-продажи квартир и домов. Оценка жилой собственности включает определение стоимости собственности или прав, связанных с оцениваемой недвижимостью. Оценщик рассчитывает стоимость объекта жилой недвижимости и ...
4.Стадии существования объекта недвижимости
Согласно сложившейся на Западе практике управление недвижимостью делится на управление объектами, имуществом, зданием и активами. В нашем понимании (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления, это:
Facility Management — управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования.
Property Management — управление объектом и управление эксплуатацией объекта
Building Management — управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.
Asset Management — полное управление объектом на всех стадиях его существовании.
Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости.
Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. именно на этом этапе должны быть возвращены вложенные в объект средства собственника и должна быть получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.
Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления во многом определяется профессионализмом людей, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.
Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.
Управление недвижимостью должно обеспечивать рентабельность собственности. Содержание управления объектом зависит, прежде всего, от его функционального назначения. Нет никаких противоречий с утверждением, что, например, содержание управления гостиничным комплексом принципиально отличается от содержания управления складом или офисным комплексом. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:
- привлечение пользователей;
- оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;
- обеспечение осуществления платежей;
- организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей — коммунальными и иными услугами.
Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения.
Управление затратами на производство и реализацию продукции
... деятельность предприятия. Главная цель дипломной работы - проанализировать практику управления затратами на производство и реализацию продукта и предложения по ее совершенствованию. задачами разработки рекомендаций являлись: обеспечение оптимального уровня издержек ... по составу и экономическому содержанию - по элементам и статьям затрат; по способам включения в себестоимость - прямые и косвенные; по ...
Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:
- технического обслуживания объекта;
- содержание объекта;
- ремонтов объекта.
Техническое обслуживание должно включать:
- обслуживание конструктивных элементов;
- обслуживание инженерных систем;
- аварийное обслуживание;
- диспетчеризацию.
Содержание объекта:
- санитарное содержание объекта:
- содержание прилегающего земельного участка:
- уборка земельного участка;
- вывоз мусора и снега;
- озеленение;
- содержание зеленых насаждений;
- содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;
- подготовка объекта к праздникам.
Ремонты объекта:
- текущий ремонт;
- капитальный ремонт;
- модернизация;
- реконструкция.
Заключение
Итак, резюмируя вышесказанное, можно с уверенностью сказать, что управление недвижимостью — это вид бизнеса, направленный на получение прибыли от использования и продажи недвижимости. При этом основной целью данного вида предпринимательской деятельности является максимально эффективное использование недвижимости в интересах ее владельца.
