В нашей стране государственная собственность долгое время оставалась ведущей формой собственности и имела наибольший удельный вес.
Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).
Отношения пользования жильем, независимо от причин их возникновения, находятся в центре жилищных отношений. Они носят обязательный характер и являются своего рода гражданско-правовыми отношениями.
Право на защиту является одним из правомочий субъективного гражданского права, элементом ее содержания и представляет собой возможность применения управомоченным лицом мер правоохранительного характера с целью восстановления нарушенного права и пресечения действий, нарушающих право.
Этим обусловлена актуальность и значимость темы исследования.
Цель — изучить гарантии права граждан на жилище при расторжении договоров социальной аренды жилых помещений.
Задачи:
1)рассмотреть объект и основания заключения договора социального найма жилого помещения;
2)описать особенности защиты прав владельца, не являющегося собственником;
)описать расторжение и прекращение социального найма жилого помещения, проанализировать гарантии жилищных прав граждан.
Методы исследования, использованные в работе: аналогия, описание, сравнение, анализ, синтез и др.
1. Договор социального найма жилого помещения: объект, основания заключения
Соглашение — соглашение между двумя или более лицами об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор социального найма жилого помещения
... его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения). Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно соответствовать установленным санитарным и техническим ...
Отношения, возникающие при аренде жилого помещения, регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и иными нормативными актами.
Аренда жилого помещения заключается исключительно с целью проживания в жилом помещении. Арендатором всегда является физическое лицо, которое заключает договор на проживание в жилом доме. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилище только для проживания граждан.
Аренда жилого помещения возвратная, по договоренности, двусторонняя.
Виды договора найма жилого помещения:
·договор социального найма,
·договор коммерческого найма.
Социальный трудовой договор в юридической литературе характеризуется как потребительский договор. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК).
Основанием для возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью является юридическая структура — решение о предоставлении жилого помещения и социальной аренде жилого помещения.
Работодателем по договору социального найма может выступать только гражданин Российской Федерации как физическое лицо, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации. Жилое помещение может быть предоставлено юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).
Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо — собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.
Договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Это одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище. Стабильность данных отношений проявляется и в том, что граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору социального найма, но переставшие быть малоимущими, вправе продолжать пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК).
Во исполнение части 2 статьи 63 <garantF1://12038291.6302> Жилищного кодекса РФ постановлением <garantF1://12040282.0> Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» (СЗ РФ. 2005. №22. Ст. 2126) утвержден Типовой договор <garantF1://12040282.1000> социального найма, согласно которому наниматель обязан принять жилое помещение от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня под писания настоящего договора.
Договор аренды и найма жилых помещений
... функции переданы законом договору найма жилого помещения. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации аренда жилого помещения теперь выполняет два функциональных назначения - потребительское и коммерческое. Настоящий ГК регулирует договор социального найма жилого помещения (ст.672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также ...
Жилые помещения в социальную аренду передаются арендатору во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также ненарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований.
Предметом социальной аренды могут быть только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Договор социальной аренды жилого помещения заключается на основаниях, условиях и в порядке, установленных законодательством о жилищном строительстве. Обязательным условием заключения социальной аренды является решение органа государственной или муниципальной власти о предоставлении жилья.
Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, соответственно наймодателями выступают государство (РФ, субъект РФ) или муниципальное образование в лице своих органов или управомоченное ими лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ.
Социальная аренда заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения в социальную аренду. Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов:
) гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма;
) отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам полиции, прокурорам и военнослужащим).
Чтобы предоставить гражданину жилье по договору социальной аренды, он должен быть зарегистрирован как лицо, нуждающееся в жилье. Жилые помещения предоставляются в порядке очередности по времени регистрации таких граждан. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений. В отличие от коммерческой аренды, договор социальной аренды жилого помещения заключается без установления срока его действия.
По договору социальной аренды может быть заключен договор субаренды жилого помещения с соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
В договоре аренды жилого помещения арендатору предоставляется имущество, в том числе жилое, в счет арендной платы по договору во временное пользование, и арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату. Арендодатель — собственник жилого помещения, арендодатели — граждане и юридические лица. Стороны свободно определяют условия договора, размеры арендной платы. В этом их главное отличие от аренды жилых помещений.
Договор социального найма жилого помещения (2)
... социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672. Договор социальной аренды ...
По договору социального найма жилого помещения наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах норм жилой площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Отношения сторон строго регламентированы. В числе важных нормативных актов, регулирующих отношения, охватываемые данной группой договоров, наряду с ГК следует назвать Жилищный кодекс РФ, Закон об основах федеральной жилищной политики, Указ Президента РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду».
. Защита прав владельца, не являющегося собственником
С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый Жилищный кодекс. Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи публичными, такие отношения складываются как на основе власти и подчинения, так и на основе равноправия их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и т.д.
Жилищное законодательство в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Оно состоит из Жилищного кодекса, других федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ3, иных нормативных правовых актов.
Таким образом, Жилищный кодекс и Гражданский кодекс являются фундаментальной нормативной базой для регулирования арендной платы за жилье. Следует отметить, что хотя Гражданский кодекс содержит общие правила для двух типов трудовых договоров — социальной работы и коммерческой работы, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют преимущественную силу над гражданским законодательством.
Жилье зарегистрированным гражданам предоставляется только на общих основаниях. Первоочередное предоставление жилых помещений может быть сохранено лишь за теми, кто встал на учет нуждающихся до 1 марта 2005 г. и имел право на такое предоставление по основаниям, установленным ЖК РСФСР 1983 г.
В свою очередь, жилье по социальной аренде предоставляется только трем категориям малообеспеченных малообеспеченных граждан.
Договор найма жилого помещения
... договора аренды имеют взаимные права и обязанности. Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан: 1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение ... жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, ... жилого помещения. Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК). Гражданский кодекс ...
Во-первых, это люди, занимающие жилье, признанное в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащее ремонту или реконструкции. Непригодными считаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в аварийном состоянии, а также жилые помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также люди, в том числе дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. Право на получение жилья вне очереди возникает у них вследствие того, что закончилось их пребывание в образовательных и иных учреждениях, детских домах семейного типа, приемных семьях, прекратилась опека (попечительство), окончилась служба в Вооруженных Силах РФ либо они были освобождены из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления (а не на основании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983 г.).
Защита гражданских прав выражается в работе субъектов права, а также субъектов, уполномоченных предупреждать преступление или восстанавливать нарушенные права. Право на защиту выражается в применении мер родового характера, направлено на компенсацию, восстановление сложившейся ситуации и реализуется в форме иска.
Защищать свои имущественные права могут не только собственники, но и лица, владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК).
Кроме того, арендодатели, не являющиеся собственниками, могут защищать свои права собственности так же, как и арендодатели. В частности, право на подачу виндикационного и негаторного исков принадлежит как собственнику, так и владельцу, не являющемуся собственником, о чем прямо указано в ст. 305 ГК.
Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Данное положение направлено на защиту интересов арендаторов, применяется в случае смены государственного собственника объектов недвижимости и отражает принцип неизменности договора социальной аренды.
Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, т.е. сонанимателей, которое частично сохраняется, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, при расторжении брака), но проживают в данном жилом помещении. Гарантируя защиту их прав, Кодекс установил независимую ответственность бывших членов семьи работодателя, вытекающую из договора социального найма. Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить самостоятельное соглашение между нанимателем и бывшим членом его семьи, согласно которому обязанности последнего по договору социального найма будут конкретизированы и доведены до сведения наймодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств.
Социальная работа с семьями «группы риска» (на примере ...
... района, направленной на работу с семьями «группы риска». 3. Разработать программу по оптимизации социальной работы Невского районного центра поддержки семьи и детей с семьями из группы риска». Объект исследования: семьи «группы риска». Предмет исследования: социальная работа с семьями «группы риска». Гипотеза исследования:социальная работа с семьями «группы риска» будет эффективна, если: ...
Новый Жилищный кодекс внес существенные изменения в регулирование обмена жилыми помещениями (ст. 72-75 ЖК).
В настоящее время жилые помещения в зданиях государственной и муниципальной недвижимости не подлежат обмену на другие жилые помещения частной недвижимости. Невозможно обменять жилье социального назначения на жилые помещения специализированной недвижимости, а также фонд коммерческого использования. Таким образом, обмен разрешен только для тех домов, которые классифицируются как социальный жилищный фонд.
Обмен осуществляется с письменного согласия членов семьи работодателя, в том числе временно отсутствующих. Согласие органов опеки и попечительства также требуется при обмене жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные члены семьи работодателя. Для обмена жилых помещений, расположенных в разных населенных пунктах, ограничений нет; не ограничено законом и количество участников обмена.
За арендаторами жилых помещений фонда социального пользования сохранено право обязательного обмена. Это возможно, когда работодатель и его семья не достигли договоренности об обмене. Следовательно, любой соарендатор жилого помещения имеет право потребовать обмен в суде. Основанием для принудительного обмена могут быть враждебные отношения между членами семьи. Следовательно, цель принудительного обмена — разрешение возникшего между сторонами конфликта. Условия жизни людей, переселенных в результате принудительного обмена, в целом должны соответствовать тем, которые были у них до переселения. жилищный правовой социальный найм
Арендатор вправе потребовать замены жилого помещения большего размера на меньшее. Замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры. Замена допускается с согласия всех членов семьи работодателя, в том числе временно отсутствующих. По согласованию с арендатором арендодатель обязан предоставить ему другое жилое помещение в течение 3 месяцев с момента подачи заявления.
Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71).
Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.
В настоящее время любое время отсутствия человека в доме считается временным и не ограничивает его права и обязанности по договору социального найма. Арендодатель обязан доказать, что арендатор и члены его семьи уехали на постоянное место жительства в другое место и не собираются возвращаться.
Договор найма жилого помещения (3)
... договора найма жилого помещения Докторальное толкование содержания договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, находясь в определении их сущности, выражается тем, что: свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на ...
. Расторжение и прекращение социального найма жилого помещения. Гарантии жилищных прав граждан
Основания для изменения и расторжения договора социального найма регламентированы отдельными положениями — ст.ст. 82 <garantF1://12038291.82> и 83 <garantF1://12038291.83> Жилищного кодекса РФ и отличны по своему содержанию от общих оснований и условий для расторжения договоров, регламентированных главой 29 <garantF1://10064072.1029> ГК РФ, что объясняется особой социальной значимостью договора социального найма.
Прекращение действия договора происходит в связи с прекращением прав и обязанностей его сторон по взаимному желанию, волеизъявлению одной из сторон, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одной из причин его расторжения и допускается по инициативе одной из сторон.
Расторжение социального трудового договора по инициативе работодателя может иметь место в любое время и по любой причине. это обусловлено только одним: получение согласия членов семьи работодателя на выезд, которое во избежание споров должно быть получено в письменной форме. В случае выезда работодателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма прекращается в день такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами — получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственности арендатора само по себе не может считаться основанием для расторжения арендодателем договора социальной аренды.
По требованию одной из сторон договор социальной аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания дома непригодным для использования.
По инициативе собственника социальный трудовой договор может быть расторгнут только в судебном порядке и за виновное поведение работодателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:
) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или)коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;
) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;
) использование жилого помещения не по назначению;
) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние.
Договор найма жилых помещений
... провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Первый из этих договоров, как мы попытаемся показать ниже, ...
Неуплата жилых помещений и коммунальных услуг как основание для расторжения договора социальной аренды требует обязательного выяснения причин просроченной оплаты жилых помещений и коммунальных услуг.
Разрушение или повреждение (порча) жилого помещения происходят вследствие бесхозяйственного с ним обращения. Они могут быть результатом бездействия или умышленного повреждения и разрушения жилья. Прекращение действия договора на этом основании не обусловлено привлечением лица к административной ответственности за соответствующее правонарушение.
Расторжение договора в силу систематического нарушения прав и законных интересов соседей, делающего невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (доме или квартире), дополнительно требует доказанности не только виновного поведения лица, но и систематичности (неоднократности) его противоправных действий. Это основание следует толковать широко и применять к случаям нарушения законных прав и интересов любого лица, включая членов семьи работодателя. Невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав, связана с нарушением прав и интересов детей и фактически подпадает под действие ЖК.
Использование жилого помещения не по назначению, т.е. размещение в нем офисов, складов, промышленных производств, запрещено, поскольку в этом случае жилые помещения фактически превращаются в нежилые, без перевода их в таковые, а потому ведет к расторжению с нанимателем договора социального найма.
Обязательным условием применения норм Жилищного кодекса о расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя (за исключением невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) является предупреждение нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Несоблюдение соответствующих инструкций арендодателя является безусловной причиной расторжения договора.
Новым основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя является самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. При этом договор может быть расторгнут только в случае отказа нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние и при отсутствии решения суда об узаконении самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки, нарушающих права и интересы граждан. Обязанность восстановить дом в его прежнем состоянии в будущем лежит на арендаторе.
В случае расторжения социального трудового договора по инициативе арендодателя арендатор и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).
Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):
)снос дома, в котором находится жилое помещение;
2)перевод жилого помещения в нежилое;
Договор найма жилого помещения (4)
... договоров найма жилого помещения на договор социального найма жилого помещения, на договор найма специализированного жилого помещения и на договор коммерческого найма жилого помещения. Здесь, гражданское и жилищное законодательство, предусматривая три основных рассматриваемых видов договоров найма жилых помещений, характеризует их в качестве: договора социального найма жилого помещения, ...
)признание жилого помещения непригодным для проживания;
)капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.
Споры, связанные с эвакуацией и предоставлением другого жилого помещения, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Помимо перечисленных Кодексом, основания для выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами.
Согласно ст. 675 <garantF1://10064072.675> ГК РФ, сохранение договора найма жилого помещения прямо предусмотрено для случаев перехода к другому лицу только права собственности на занимаемое нанимателем жилое помещение.
Таким образом, положения ст. 64 ЖК РФ шире по своему содержанию закрепленных в ст. 675 <garantF1://10064072.675> ГК РФ норм в отношении договора найма жилого помещения и позволяют сохранить неизменным договор социального найма при переходе права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением.
Таким образом, были установлены некоторые правовые гарантии уважения прав и жилищных интересов арендатора и членов его семьи, которые можно рассматривать как принципы, лежащие в основе дисциплины при расторжении социального трудового договора.
Закон одобряет арендатора как слабое место жилищного обязательства. Это проявляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента (наймодателя) четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).
Законодательство предоставляет гражданам ряд гарантий, гарантирующих их жилищные права и интересы в случае расторжения договора аренды. В частности, согласно ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища. Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным федеральным законом. Это положение распространяется на использование жилых помещений в жилых домах на все средства и является важнейшей гарантией устойчивости права граждан на жилище. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, который не может быть расширен никакими подзаконным актами.
Судебный порядок расторжения договора дает возможность обеспечить наиболее полную защиту жилищных прав и интересов граждан.
Кроме того, в соответствии со ст. 84 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом. Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспорными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и выселить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выяснит действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.
Соблюдение прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя заключается в том, что выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в большинстве случаев означает их переселение в другое помещение. Однако в данном случае происходит все же не замена одного помещения другим, а прекращение, причем в принудительном порядке, жилищного правоотношения найма, поскольку отпадают важнейшие его элементы — предмет, права и обязанности, аннулируется право на прежнюю жилую площадь. Если гражданин вселится в предоставленное ему и его семье жилое помещение, он вступает в новые договорные отношения и возникает новое правоотношение.
Нередко выселяемый имеет явно недостаточную жилую площадь. В подобных случаях ему и его семье должно быть предоставлено помещение не по принципу «не менее ранее занимаемого», а с соблюдением действующей в данном регионе нормы предоставления при улучшении жилищных условий. Такой вывод можно сделать, руководствуясь ч. 1 ст. 89 ЖК РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Действующее законодательство рассматривает государственную и частную собственность не как противостоящие друг другу формы собственности, а как две составляющие экономических отношений собственности, не имеющие политической окраски. Развитие частной собственности в разумных пределах под государственным контролем, как и приумножение государственной собственности, может и должно быть выгодно всему обществу.
В сложной системе экономических отношений государственная собственность представляет собой форму собственности, имеющую целью общенародное присвоение имущества, обособленного от имущества других организаций и граждан. Совпадение общенародных и государственных интересов в сфере присвоения материальных благ основывается на конституционном положении, согласно которому носителем и единственным источником власти в РФ является ее многонациональный народ (ч. 1 ст. 3 Конституции РФ).
Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договорные формы его использования. В их числе — договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом.
Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде).
Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
[Электронный ресурс]//URL: https://management.econlib.ru/kursovaya/dogovor-sotsialnogo-nayma/
1.Конституция Российской Федерации. Официальное издание. — М.: Юридическая литература, 2009. — 64 с.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994. №51-ФЗ
.Постановления Президиума ВАС РФ от 07.06.2005 №15787/04, от 14.10.2008 №8115/08
.Брагинский, М.И. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: Статут, 2009. — 847 c.
.Городов, О.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; Под ред. О.А. Городова. — М.: Проспект, 2009. — 418 с.
.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т.1 / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: «Юрайт-Издат», 2010. — 349 с.
.Гатин, А.М. Гражданское право: Учебное пособие / А.М. Гатин. — М.: Дашков и К, 2010. — 297 с.
.Гражданское право: Учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин; Под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. — М.: Проспект, 2009. — 528 с.
.Гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 2 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н. Садикова. — М.: ИНФРА-М, 2008. — 607 с.
.Гражданское право: Учебник / Под ред. д.ю.н. В.П. Мозолина. — М.: Юристъ, 2011. — 576 с.
.Грудцына, Л.Ю. Гражданское право России: Учебник / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. — 560 с.
.Жилин, Г.А. Правосудие по гражданским делам: актуальные вопросы / Г.А. Жилин. — М.: «Проспект», 2010. — 372 с.
13.Крашенинников, П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / П.В. Крашенинников. — М.: Статут, 2010. — 362 с.
14.Рузакова, О.А. Гражданское право / О.А. Рузакова. — М.: Изд-во МФПА, 2009. — 422 с.
15.Сутягин, А.В. Предоставление жилья по найму / А.В. Сутягин. — М.: ГроссМедиа, 2009. — 80 с.
