Риски на рынке недвижимости

метки: Недвижимость, Связанный, Диплом, Рынок, Управление, Ставка, Исследование, Связь

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

30

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость служит основой личного существования граждан и служит основой хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее количество граждан, предприятий и организаций участвуют в сделках с недвижимостью.

Сектор недвижимости — основная тема обсуждения при приватизации государственного и муниципального имущества, при аренде нежилых помещений, при купле-продаже жилых помещений. появился слой новых домовладельцев, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Созданы коммерческие структуры, работающие на рынке недвижимости.

Развивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых приобретение гарантированных прав землепользования и правовая защита их интересов имеют большое значение.

Изменилось налоговое законодательство и для большинства граждан России появились новые налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, переходящее по наследству и дарению. Началось развитие местного законодательства, регулирующего недвижимость.

Объект исследования: ОАО «Консул»

Предмет исследования: мероприятия по снижению рисков на предприятии.

Цель исследования: разработка метода снижения рисков в компании. Задачи исследования:

1. рассмотреть понятие риска;

2. выявить риски на рынке недвижимости;

3. дать характеристику предприятию, на основе которого будет проводиться исследование;

4. на основе данных провести оценку риска на предприятии.

1.1 Понятие и классификация рисков

Любой бизнес несет риски, связанные с его производственной, коммерческой и иной деятельностью, любой собственник бизнеса несет ответственность за последствия управленческих решений. Фактор риска заставляет предпринимателя экономить финансовые и материальные ресурсы, обращать особое внимание на расчеты эффективности новых проектов, коммерческих сделок и т.д. Фактор риска в предпринимательской деятельности особенно увеличивается в периоды нестабильного состояния экономики, сопровождаемого инфляционными процессами, сверхдолгими кредитами и т.п.

Анализ рисков в деятельности предприятия на примере ОАО «Галантус»

... наносят серьезный ущерб результатам предпринимательской деятельности. Можно сформулировать основные задачи системы управления рисками: повышение финансовой устойчивости, совершенствование механизмов управления рисками. Целью данной курсовой работы является анализ принятия оптимального управленческого решения ...

Цель предпринимательства — получение максимального дохода при минимальных капитальных затратах в конкурентной среде. Реализация указанной цели требует соизмерения размеров вложенного (авансированного) в производственно-торговую деятельность капитала с финансовыми результатами этой деятельности.

Риск — это историческая и экономическая категория. Риск как историческая категория представляет собой потенциальную опасность, воспринимаемую человеком. Он возник на низшей ступени цивилизации с появлением у человека чувства страха смерти.

Риск и предпринимательство — это вероятность того, что предприятие понесет убытки или потери, если намеченное мероприятие (управленческое решение) не осуществится, а также, если были допущены просчеты или ошибки при принятии управленческих решений.

Вместе с тем, при осуществлении любого вида хозяйственной деятельности объективно существует опасность (риск) потерь, объем которых обусловлен спецификой конкретного бизнеса. Риск — это вероятность убытков, потерь, недополучения выручки и запланированной прибыли. Убытки в бизнесе можно разделить на материальные, трудовые, финансовые.

Для финансового менеджера риск — это вероятность неблагоприятного исхода. Разные инвестиционные проекты имеют разную степень риска, самый выгодный вариант вложения капитала может быть настолько рискованным, что, как говорится, «свеч не стоит».

Как экономическая категория риск — это событие, которое может произойти, а может и не произойти. В случае совершения такого события возможны три экономических результата: отрицательный (проигрыш, ущерб, убыток); нулевой; положительный (выигрыш, выгода, прибыль).

Конечно, риска можно избежать, т.е. просто уклониться от мероприятия, связанного с риском. Однако для предпринимателя избегание риска часто означает упущение потенциальной прибыли.

Риском можно управлять, т.е. использовать различные меры, позволяющие в определенной степени прогнозировать наступление рискового события и принимать меры к снижению степени риска. Эффективность организации по управлению рисками во многом определяется классификацией рисков.

Под классификацией рисков следует понимать их распределение по отдельным группам по определенным критериям для достижения определенных целей. Научно обоснованная классификация рисков позволяет четко определить место каждого риска в их общей системе. Создавать возможности для эффективного применения соответствующих методов и приемов управления рисками. Каждому риску соответствует свой прием управления риском.

Сложность классификации рисков заключается в их многообразии (приложение 1).

Предпринимательские компании всегда сталкиваются с рисками, сталкиваясь как с текущими, так и с долгосрочными проблемами. Существуют определенные виды рисков, которым подвержены все без исключения бизнес-организации. Но наряду с общими существуют специфические виды рисков, характерные для определенных видов бизнеса: например, банковские риски отличаются от рисков в страховом бизнесе, а последние, в свою очередь, от рисков в промышленном предпринимательстве. Видовое разнообразие рисков очень велико: от пожаров и стихийных бедствий до межэтнических конфликтов, изменений законодательства, регулирующего предпринимательскую деятельность, и инфляционных колебаний.

Управление финансовыми рисками на примере предприятия ОАО «Страховая ...

... работы. В первой главе рассматривется теоретические аспекты сущности финансовых рисков: понятие, классификация финансовых рисков; система управления финансовыми рисками; методы оценки финансовых рисков; риск-менеджмент; организация риск- ... как риски ухудшения финансового состояния в связи с неблагоприятным колебанием конъюнктуры соответствующего рынка; операционный риск как риск потерь, вызванных ...

В зависимости от возможного результата (рискового события) риски можно подразделить на две большие группы: чистые и спекулятивные.

Чистые риски означают возможность получения отрицательного или нулевого результата. К этим рискам относятся: природно-естественные, экологические, политические, транспортные и часть коммерческих рисков (имущественные, производственные, торговые).

Спекулятивные риски выражаются в возможности получения как положительных, так и отрицательных результатов. К ним относятся финансовые риски, которые являются частью коммерческих рисков.

В зависимости от основной причины возникновения (базисный или природный признак), риски делятся на следующие категории: природно-естественные, экологические, политические, транспортные и коммерческие.

Коммерческие риски связаны с риском потерь в процессе финансово-хозяйственной деятельности. Они означают неопределенность результата данной бизнес-операции.

По структурному признаку коммерческие риски делятся на имущественные, производственные, торговые и финансовые.

Имущественные риски — это риски, связанные с вероятностью потерь имущества гражданина-предпринимателя по причине кражи, диверсии, халатности, перенапряжения технической и технологической систем и т.п.

Производственные риски — это риски, связанные с убытком от остановки производства вследствие воздействия различных факторов и, прежде всего, с гибелью или повреждением основных и оборотных фондов (оборудование, сырье, транспорт и т.п.), а также риски, связанные с внедрением в производство новой техники и технологии. Торговые риски представляют собой риски, связанные с убытком по причине задержки платежей, отказа от платежа в период транспортировки товара, непоставки товара и т.п.

Финансовый риск возникает в процессе отношений предприятия с финансовыми институтами (банками, финансовыми, инвестиционными страховыми компаниями, биржами и др.).

Причины финансового риска — инфляционные факторы, рост учетных ставок банка, снижение стоимости ценных бумаг и др.

Финансовые риски подразделяются на два вида:

1) риски, связанные с покупательной способностью денег;

2) риски, связанные с вложением капитала (инвестиционные риски).

Риски, связанные с покупательной способностью денег, включают следующие виды рисков: инфляционные и дефляционные риски, валютные риски, риск ликвидности.

Инфляция означает обесценение денег и, соответственно, рост цен. Дефляция — это процесс, обратный инфляции, он выражается в снижении цен и, как следствие, в повышении покупательной способности денег.

Формирование портфеля ценных бумаг. Концепция и критерии оценки (на примере…)

... работы является анализ существующих стратегий управления портфелем ценных бумаг в Сбербанке России, а также определение путей их совершенствования. Задачи исследования: Раскрыть теоретические основы формирования портфеля ценных бумаг и стратегий управления портфелем ценным бумаг Провести анализ стратегий управления портфелем ценных бумаг ... (объектов недвижимости, нового ... инвестиционных рисков или ...

Инфляционный риск — это риск того, что по мере роста инфляции полученный денежный доход будет обесцениваться с точки зрения реальной покупательной способности быстрее, чем расти. В таких условиях предприниматель несет реальные потери.

Дефляционный риск — это риск того, что при росте дефляции цены упадут, экономические условия для предпринимательства ухудшатся, а доходы упадут.

Риски обменного курса представляют собой опасность валютных потерь, связанных с изменением курса одной иностранной валюты по отношению к другой во время внешнеэкономических, кредитных и других операций.

Риски ликвидности — это риски, связанные с возможностью потерь при продаже ценных бумаг или других активов из-за изменений в оценке их качества и ценности использования. Инвестиционные риски включают в себя следующие подвиды рисков:

• риск упущенной выгоды;
• риск снижения доходности;
• риск прямых финансовых потерь.

Риск упущенной выгоды — это риск наступления косвенного (побочного) финансового ущерба (неполученная прибыль) в результате неосуществления какого-либо мероприятия (например, страхование, хеджирование, инвестирование т.п.).

Риск снижения доходности может возникнуть в результате уменьшения суммы процентов и дивидендов по портфельным инвестициям, депозитам и кредитам.

Портфельные инвестиции связаны с формированием инвестиционного портфеля и представляют собой приобретение ценных бумаг и других активов. Термин «портфель» происходит от итальянского «Porte Foglio» в значении набора ценных бумаг, которыми владеет инвестор.

Риск снижения доходности включает следующие виды: процентные риски и кредитные риски.

Риски процентной ставки включают риск потерь коммерческих банков, кредитных организаций, инвестиционных институтов в результате превышения ими процентных ставок по заемным средствам над ставками по предоставленным кредитам. Риски процентных ставок также включают риски потерь, которые могут понести инвесторы в связи с изменением дивидендов по акциям, процентных ставок на рынке по облигациям, сертификатам и другим ценным бумагам.

Повышение рыночной процентной ставки приводит к снижению рыночной стоимости ценных бумаг, особенно облигаций с фиксированной процентной ставкой. С увеличением процентной ставки также может начаться массовый демпинг ценных бумаг, выпущенных по более низким фиксированным процентным ставкам и, в соответствии с условиями выпуска, досрочно принятых эмитентом. Риск процентной ставки несет инвестор, вложивший средства в среднесрочные и долгосрочные ценные бумаги с фиксированной процентной ставкой при текущем повышении среднерыночной ставки по сравнению с фиксированным уровнем. Другими словами, инвестор может получить увеличение дохода за счет увеличения процентов, но он не может освободить свои вложенные средства на условиях, указанных выше.

Риск процентной ставки несет эмитент среднесрочных и долгосрочных ценных бумаг с фиксированной ставкой при текущем снижении среднерыночной ставки по сравнению с фиксированным уровнем. Другими словами, эмитент может привлекать средства на рынке по более низкой процентной ставке, но уже связан эмиссией ценных бумаг, которую он осуществил.

Дипломная работа управление кредитными рисками в банке

... безопасности в области управления кредитными рисками Задачи работы: 1) определить возможности управления кредитного риска коммерческого банка в концепции экономической безопасности; 2) изучить методы оценки кредитного риска в коммерческом банке; 3) дать общую характеристику ПАО «Челябинвестбанк»; 4) провести анализ кредитного риска в ...

Этот тип риска с быстро растущими процентными ставками на фоне инфляции также важен для краткосрочных ценных бумаг.

Кредитный риск — это риск того, что заемщик не выплатит кредитору основную сумму долга и проценты. К. кредитному риску относится также риск такого события, при котором эмитент, выпустивший долговые ценные бумаги, окажется не в состоянии выплачивать проценты по ним или основную сумму долга.

Кредитный риск также может быть формой прямого риска финансовых потерь.

Риски прямых финансовых потерь включают следующие виды: валютный риск, выборочный риск, риск банкротства и кредитный риск.

Валютные риски представляют собой опасность убытков от валютных операций. К этим рискам относятся: риск неплатежа по коммерческим сделкам, риск неплатежа комиссионного вознаграждения брокерской фирмы и т.п.

Селективные риски (от лат. selectio — выбор, отбор) — это риски неправильного выбора способа вложения капитала, вида ценных бумаг для инвестирования в сравнении с другими видами ценных бумаг при формировании инвестиционного портфеля.

Риск банкротства — это опасность, возникающая из-за неправильного выбора метода инвестирования капитала, из-за полной потери предпринимателем своего собственного капитала и из-за его неспособности выполнять свои обязательства. В результате предприниматель становится банкротом.

Финансовый риск представляет собой функцию времени. Как правило, степень риска для данного финансового актива или варианта инвестирования со временем увеличивается. Например, убытки импортера сегодня зависят от времени между подписанием контракта и датой истечения срока сделки, поскольку обменные курсы по отношению к российскому рублю продолжают расти.

1.2. Понятие и система рынка недвижимости.

Принимая во внимание отечественный опыт продажи недвижимости, можно предположить, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, осуществляемых с недвижимостью, их информационного сопровождения, операций по управлению и финансирования работ в сфере недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так что дом, квартиру, землю, купленные через некоторое время, можно продать по более высокой цене или сдать в аренду и получить от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости — важная составляющая любой национальной экономики. Сектор недвижимости — важнейшая составляющая национального богатства, на которую приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Страхование в сфере недвижимости

... прозрачность в их деятельности. Общие тенденции рынка, и, в частности, страхования недвижимости в Санкт-Петербурге, ... на первичном рынке недвижимости. На первичном рынке недвижимости основные предлагаемые компаниями услуги: страхование финансовых рисков в долевом страхование ... - 82 страховые организации, или 5,4% от их общего количества. Рынок страхования жилой недвижимости сформировался давно, ...

Рынок недвижимости — это средство перераспределения земли, зданий, сооружений и другой собственности между владельцами и пользователями с использованием экономических методов, основанных на конкурентном спросе и предложении. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости опирается на существующие земли и вновь созданные, перестроенные и расширенные предприятия, здания и сооружения различного назначения, а также на деньги или финансовый капитал. Отсутствие инвестиций препятствует технологическому обновлению компаний и возобновлению внутреннего производства товаров, что, в свою очередь, ограничивает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

1.3. Виды рисков на рынке недвижимости

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются друг от друга по своему содержанию, но все их объединяет общий принцип — объект недвижимости. именно специфика этого объекта является основным фактором, определяющим характеристики рынка недвижимости.

Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции, что объясняется его существенными характеристиками: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами и недостаточной ликвидностью.

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск — это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

Рынок недвижимости

... главе рассматриваются теоретические основы стоимости недвижимости, во второй главе проводиться анализ рынка жилой недвижимости г. Чебоксары, в третьей – выявляются перспективы развития рынка недвижимости в г. Чебоксары. Теоретической и ... цены и стоимости. Цена - это денежная сумма, которая выражает результат сделки между покупателем и продавцом при определенных рыночных условиях. В отличие от ...

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;
• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
• неопределенность в налогообложении;
• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;
• длительность делового цикла;
• демографические тенденции;
• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микрориски

* условия арендного договора

* уровень операционного и финансового левереджа;

• структура инвестированного капитала и его стоимость;
• доля рынка недвижимости определенного типа;
• местоположение недвижимости;
• структура арендаторов.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

• рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

• производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

• финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

• юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

— экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.).

«Управление недвижимостью» Форма контроля

... аспектов объектами недвижимости реферат, доклад, моделирования управления недвижимостью. Основы управления эссе; экономики и Умение оценивать результаты недвижимостью. Проведение контрольное управления объектами существующих сделок с анализа существующих сделок с тестирование недвижимости на недвижимостью, применять недвижимостью в зависимости ...

Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

• архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи. когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;
• административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение.

Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.).

Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

— экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов — в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Управление рисками на предприятии (на примере ООО «Эксперт-недвижимость»)

... на рынке недвижимости. Исходя из выше изложенного, целью написания данной дипломной работы состоит в раскрытии содержания проблемы управления рисками предприятия, анализе существующих рисков на предприятии (ООО «Эксперт-недвижимость»), и в разработке механизма управления рисками предприятия ...

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
• неверное истолкование имеющихся данных;
• необъективное отношение к данным;
• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:

• выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
• качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е.

этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
• разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
• контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.