Диплом управление жкх

метки: Жилищный, Коммунальный, Муниципальный, Хозяйство, Управление, Диплом, Государственный, Совершенствование

Современное жилищно-коммунальное хозяйство — это ответственность местных властей. Однако местные органы власти не всегда в состоянии самостоятельно разрешить проблемы отрасли, основные из которых: высокая доля убыточных предприятий, высокий уровень физического и морального износа основных производственных фондов, значительные объемы задолженности предприятий ЖКХ и бюджетное недофинансирование, низкая инвестиционная привлекательность предприятий отрасли.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства, начавшаяся в России в 1990-е годы, сейчас осуществляется на всех уровнях власти. На федеральном уровне определены цели, направления и меры по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, реализация которых возложена на региональные и местные органы власти.

Текущая, проводимая реформа ЖКХ имеет следующую целевую направленность:

• формирование и развитие рыночных отношений,

• увеличение потока частных инвестиций,

• применение эффективных методов определения тарифов,

• оптимизация системы распределения льгот и субсидий,

• прекращение дотирования отрасли и переориентация бюджетных выплат на социальную помощь и на финансирование инвестиционных проектов.

На сегодняшний день большинство целей и задач, которые ставились федеральными органами власти, все еще остаются не достигнутыми, а мероприятия носят скорее декларативный характер и не способствуют формированию конкурентной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг, повышению качества услуг, переходу к прозрачным договорным отношениям между субъектами ЖКХ и безубыточному функционированию отрасли.

Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы определяется тем, что нисходящего нормативного регулирования недостаточно для выхода из кризиса и развития рыночных отношений в отрасли. Успешная реализация реформы во многом зависит от совместных действий федеральных, региональных и местных властей, от определения ответственности каждого уровня государственного регулирования за решение проблем отрасли. В первую очередь, речь идет о решении проблемы задолженности бюджета перед строительными компаниями и коммунальными службами, вызванной невыполнением обязательств всеми уровнями власти и недопущением их возникновения и накопления. Только в этом случае можно говорить о совершенствовании системы управления ЖКХ, создании конкурентной среды и повышении привлекательности инвестиций в сектор.

Анализ конкурентной среды предприятия на примере ф/х «Маслянка»

... конкурентных преимуществ фирмы; анализ хозяйственной деятельности фирмы на примере фермерского хозяйства «Маслянка»; разработка методики совершенствования системы управления фермерского хозяйства «Маслянка». При разработке маркетинговой стратегии предприятия проводился анализ ... фирма занимает большую долю рынка, то ее рыночная власть будет выше (и сильнее активная конкурентоспособность), а ...

Для продвижения реформы в ЖКХ потребуется не только оптимизация финансовых потоков, финансовая прозрачность и сто процентное исполнение

социальных гарантий государства, которые в большей степени зависят от федеральных и региональных органов власти, но и разработка стратегии и мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на местах.

Далеко не все муниципальные образования подготовлены к реформе, выбору модели управления ЖКХ, и здесь потребуется поддержка субъекта РФ. Региональные власти реализуют государственную политику в области жилищной реформы и муниципальных услуг и играют важную роль в реализации реформы, оказывая помощь местным властям. Оно может быть оказано различными способами, начиная от помощи в осуществлении наиболее предпочтительных вариантов реформирования ЖКХ посредством соответствующих законодательных и институциональных изменений на региональном уровне и до сбора и распространения информации по позитивному и негативному опыту реформирования. И, конечно, модернизация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства — одна из проблем, которую невозможно решить без финансового и организационного участия региональных властей.

Степень проработанности данной проблемы в науке и практической деятельности организаций, регулирующих систему жилищно-коммунального хозяйства, в настоящее время актуальна и решается на высшем федеральном уровне. В контексте этой проблемы принимаются законодательные и нормативные акты. Проблематика вопроса широко освещается в прессе и других средствах массовой информации, научные разработки российских ученых основаны на Западноевропейской концепции развития отрасли ЖКХ, но при этом не исключен и Российский опыт организации коммунального хозяйства, что говорит о комплексном походе к совершенствованию всей системы ЖКХ в России.

Объектом исследования в работе является существующая система организации жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования ЗАТО Видяево.

Объект исследования в работе — механизм регулирования рынка и ключевые направления совершенствования системы организации жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования.

Целью выпускной квалификационной работы является создание определенной модели рынка управления с использованием современных стратегий по совершенствованию и регулированию системы организации жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования.

Поставленная цель работы предопределила ряд взаимосвязанных задач:

1. Рассмотреть историю возникновения и развития организации жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований в России;

2. Определить основные проблемы в развитии системы жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований;

3. Дать характеристику реорганизационному и оптимизационному управлению жилищно-коммунальными комплексами муниципальных образований в условиях рыночных отношений;

4. Проанализировать современное состояние системы ЖКХ в структуре муниципального образования ЗАТО Видяево;

5. Выявить ключевые проблемы в развитии отрасли жилищно-коммунального хозяйства ЗАТО Видяево;

6. Разработать модель эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством ЗАТО Видяево;

Управления персоналом в организации. Система управления персоналом ...

... системами управления предприятия; изучение и участие в разработке организационно-методических и нормативно-технических документов для решения отдельных задач управления персоналом организации по месту прохождения практики; разработка предложений по совершенствованию подсистемы управления персоналом системы управления организации; Такой отчет ...

7. Обосновать основные направления определенного стратегического развития в системе организации жилищно-коммунального хозяйства ЗАТО Видяево.

Практическая значимость рассматриваемой темы определена созданием механизма развития с использованием вариантов перспективного планирования, которые будут влиять на выбранную политику совершенствования всей системы организации реально действующего жилищно-коммунального комплекса в хозяйстве муниципального образования.

Информационной базой исследования являются действующие законодательные акты и нормативные документы, финансовая отчетность, принятая за основу при анализе финансовых результатов МУПП ЖКХ ЗАТО Видяево, научные разработки, публикации отечественных и зарубежных специалистов по теме исследования. Основными источниками информации для анализа являются экономические счета, информационные данные статистических и рейтинговых агентств.

В работе использована современная методологическая база совершенствования системы организации жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований, так же прогнозирования результатов деятельности и моделирования на основе разработок отечественных экономистов, таких как: Егорова Н.С., Бузырев В.В., Чекалин В.С., Смирнов Е.Б., Дронов А.А. и другие.

Положения, выносимые на защиту заключаются в решении следующего ряда вопросов:

1. В теоретическом подходе рассматриваемой темы необходимо определить основные направления механизма совершенствования системы организации жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований страны;

2. Рассмотреть стратегические цели развития жилищной сферы, где важным аспектом является повышение качества жизни при помощи улучшения жилищных условий, повышения сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества;

3. Проанализировать факторы взаимодействия существующей системы организации жилищно-коммунального хозяйства в рамках деятельности муниципального образования ЗАТО Видяево;

4. Дать объективную оценку и обоснованную характеристику предлагаемой методике прогрессивного развития системы организации жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования ЗАТО Видяево;

5. Рассмотреть возможность регулирования процессов совершенствования системы организации жилищно-коммунального хозяйства ЗАТО Видяево Правительством Мурманской области с целью повышения ее эффективности.

Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех практико-аналитических глав, заключения, списка использованной литературы (библиографического списка) и приложений.

^

1.1. Муниципальная сфера деятельности жилищно-коммунального хозяйства в историческом аспекте развития

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищного сектора, создающего условия, необходимые для жизни и жизни человека. В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» жилищный сектор является отраслью национальной экономики, включающей строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление активами жилья, его обслуживание и ремонт. ¹

Основу жилищной сферы муниципального образования составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды: ²

• частный – фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

• государственный – фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

• муниципальный – фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

• общественный – фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

• коллективный – фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Долгое время жилищный сектор городов и муниципальных образований был частью государственного сектора экономики, получив в советское время значительное развитие. При этом качество жилых домов и уровень их обслуживания оставались низкими. Большинство граждан получили новое жилье бесплатно в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовала стоимости его содержания.

Бурный процесс развития муниципальных образований и жилищного сектора на рубеже ХIХ – ХХ вв. был резко прерван в период революции и разразившийся вслед за ней гражданской войны. ³ Кроме того, многие муниципалитеты и города, особенно небольшие, пришли в упадок. Почти все хозяйственные системы коммуны были разрушены, а население бежало в большие города, на юг, или вело жалкое существование и просто вымерло. Жилой фонд фактически был брошен на произвол судьбы.

В начале 20-х годов в советском государстве был осуществлен переход к новой экономической политике (нэпу), суть которого заключалась в частичном возврате к рыночным механизмам, допущении различных хозяйственных укладов в городе и на селе, а также в проведении успешной финансовой реформы и восстановлении твердой российской валюты (червонца).

⁴

Определенное экономическое возрождение и определенная упорядоченность общественной жизни создали условия для возрождения малых городов и муниципалитетов и, как следствие, восстановления архитектурного наследия и муниципальных систем. Для решения экономических проблем в рамках НКВД, пришедшего на смену ЧК, было создано Управление коммунального хозяйства, взявшее на себя функции координатора восстановления жилищно-коммунального хозяйства в городах и поселках. Разрешены различные формы собственности на жилищно-коммунальные объекты, восстановлена ​​арендная плата за пользование жилищно-коммунальными услугами.

В 1926 – 1928 гг. были приняты важные решения по введению обоснованной системы оплаты, а жилье и коммунальные услуги, которая являлась сравнительно прогрессивной для того времени, так как учитывала не только количество жилья и потребляемых услуг, но и качественный параметры жилых помещений, а также уровень дохода жителей. Были созданы децентрализованные системы муниципального управления и жилищные ассоциации, что было вполне уместно в рамках существующей государственной системы. Но уже в конце 20-х годов прошлого века административное сокращение новой экономической политики началось по всем направлениям, включая жилищный сектор. ⁵

На этом этапе наиболее характерным было формирование жесткой командно-административной системы, в которой не допускались альтернативные формы собственности и экономические структуры. Формальное существование кооперативно-колхозной формы собственности в деревне ничего не решало, поскольку служило лишь пропагандистским прикрытием тоталитарной сущности государства. В жилищном секторе также стали преобладать административные методы управления.

Система управления жилищным сектором строилась по принципу двойного подчинения: центральной власти и местным Советам в лице соответствующих исполкомов городов и микрорайонов. Наиболее важные ресурсы и реальные рычаги власти находились у государства, которое распоряжалось ими через систему отделов, находящихся под контролем и руководством Коммунистической партии. Схема управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) города областного подчинения приведена на рис.1.1. На данной диаграмме наглядно видно тесное подчинение предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства вышестоящим уровням управления с присвоением их ведомственного уровня.

Совет Министров СССР

Союзные и республиканские ведомства

Совет Министров республики

Министерство ЖКХ республики

У правление ЖКХ города

Управление ЖКХ ведомства (союзного, республиканского)

Ведомственные предприятия ЖКХ

И сполком области (края)

Исполком города

Предприятия ЖКХ местных советов

У правление ЖКХ региона (области, края)

Рис. 1.1. Схема управления ЖКХ в советский период

Эффективность этой системы основывалась на праве централизованного распределения ресурсов и неэкономическом принуждении. Все значимые вопросы, связанные с развитием и обслуживанием жилищного фонда, решались в Москве или в столицах союзных республик. ⁶ Это касалось как вопросов, связанных с выделением средств на строительство зданий или системы очистки оружия, так и вопросы, связанные с капитальным ремонтом жилого дома или асфальтированием участка городской улицы. Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг имели чисто символическое значение и не отражали сути экономических процессов в этой сфере. Финансирование жилищных организаций в основном осуществлялось в виде бюджетных субсидий.

В то же время советская система остро нуждалась в промышленных и военно-вспомогательных центрах городского типа, и поэтому уже в 30-е годы города получают определенное развитие и тенденция урбанизации, ослабевшая в послереволюционный период, опять стала набирать силу. К 1940 г. удельный вес городского населения составил уже 33% от общей численности населения страны. Определенное развитие получило и жилищно-коммунальное хозяйство, но в основном это коснулось крупных мегаполисов.

Период 40-х годов характеризовался громадными разрушениями во время Отечественной войны 1941-1945 гг. и восстановлением разрушенного хозяйства, в том числе жилищного фонда и коммунальных объектов, в 1946-1950 гг. Уровень жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения оставался низким, а обеспеченность жильем составила в 1950 г. всего лишь 7 кв.м. общей площади на душу населения, что соответствовало уровню жилищной обеспеченности в 1917г. и явно не отвечало потребностям. ⁷

1950-е годы ознаменовались началом самого длительного и последовательного этапа в развитии жилищно-коммунального хозяйства советской эпохи, который, согласно неумолимой логике истории, оказался завершающим этапом в функционировании Советского Союза государственная система.

Наиболее характерным элементом этого района была тенденция урбанизации, которая с некоторыми естественными колебаниями продолжалась до начала 1990-х годов, когда быстрые процессы реструктуризации замедлили городские процессы. Так, если в 1859 г. удельный вес численности городского населения в общей численности страны составил 5,7%, в 1897 г. – 13, в 1940 г. – 33, то в 1990 г. – 66%, т.е. две трети населения страны стало проживать в городах и поселках городского типа, а городской образ жизни стал преобладающим. ⁸ Еще в первой половине 1950-х годов, когда разразилась «холодная война», началось строительство добротных домов на прилегающих приграничных и дачных участках.

После принятия в 1957 г. известного Постановления ЦК КПСС о переходе к типовому проектированию и строительству в стране начался строительный бум. Возникли новые города, а за счет военной инфраструктуры расширились уже существующие муниципальные образования и активно возводились муниципальные образования. Именно на этом этапе возникла новая технология промышленного жилищного строительства, которая предполагала изготовление деталей и конструкций зданий на заводе и довольно быстрый монтаж зданий на месте. Указанная технология и громадный объем привлеченных ресурсов позволили существенно нарастить объемы строительного производства и довести среднюю обеспеченность жильем до 10 кв.м. в 1966г. и до 15,5 кв.м. в 1980 г. ⁹

Постоянный дефицит ресурсов и их крайне неэффективное использование, отсутствие реальных экономических взаимоотношений между системой управления, производителями и потребителями в жилищной сфере, низкая квалификация кадров, крайне неэффективное управление, бесхозяйственность, неоправданные потери ресурсов и другие аспекты свидетельствовали о неблагополучном положении в жилищной сфере. Осознавая сложившуюся ситуацию, руководство страны предприняло попытку улучшить положение дел в строительстве и эксплуатации жилищно-коммунальных систем. Но все они оказались неудачными, поскольку затронули лишь отдельные элементы хозяйственного механизма в этой сфере, не изменив его по существу.

В начале 1990-х годов начался переходный период в развитии жилищного сектора. Его характерные черты: ¹⁰

• разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;

• существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения;

• частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появления рынка жилья;

• усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;

• изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Осуществленные реформы носили в основном внешний характер, практически не затронули сути экономических отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате условия жизни значительной части населения и уровень обслуживания жилищного фонда стали значительно ухудшаться.

Таким образом, положение к концу ХХ в. в жилищной сфере можно оценить как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Стоимость жилищно-коммунальных услуг существенно выросла, а доля платежей населения в расходах предприятий в жилищно-коммунальном хозяйстве оставалась недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватает по причине их неэффективного использования. ¹¹

Даже неполный перечень рассмотренных проблем свидетельствует о наличии глубоких причин неудовлетворительной ситуации в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не углубляясь в анализ их появления и обострения в последние годы, отметим, что все причины целесообразно разделить на две группы: объективные и субъективные. ¹² К первой группе относятся наличие остаточных ресурсов и недостаточное развитие жилищного сектора в советский период от административно-командирской системы до рыночной экономики. Среди субъективных причин отметим сохранившийся механизм административного управления муниципальным сектором подготовки кадров и малых городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в ЖКХ и реальную реформу жилищного сектора.

1.2. Проблемы системы жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований и определение путей их решения в рыночных условиях хозяйствования

С внедрением рыночных отношений произошли существенный изменения. Итак, рынок недвижимости заработал, изменилась структура фонда недвижимости по формам собственности. Однако жилищная проблема остается актуальной, особенно в жилищной системе и коммунальном хозяйстве муниципальных образований. Суть жилищной проблемы — острая нехватка жилья, отвечающего нормативным и потребительским требованиям значительной части населения.

Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов: ¹³

• дефицит жилья – количественный аспект;

• несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;

• несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;

• несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.

Средняя жилищная обеспеченность в муниципальных образованиях и малых городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного решения жилищной проблемы необходимо в 2-3 раза увеличить средний уровень предложения жилья.

Состав жилищного фонда во многих муниципальных образованиях страны не соответствует демографической структуре населения, что значительно ухудшает жилищные условия населения. О недостаточных темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.).

Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений.

Отсутствие современных видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно), особенно это актуально на севере страны ¹⁴ . В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.

Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта». ¹⁵

Следует также отметить, что качество жилой среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы: ¹⁶

• поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);

• повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

• совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

• совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

• повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:

• большая часть жилищного фонда находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);

• заметная доля населения является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;

• собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

• оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);

• ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;

• субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

• работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

• приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;

• уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

• строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы организации жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований и малых городов необходимы следующие условия: ¹⁷

• наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;

• достаточно высокий уровень жизни большинства населения;

• устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;

• развитая правовая основа рыночных механизмов;

• политическая, социальная и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия в нашей стране пока находятся на стадии формирования, и потому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условий и тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.

1.3. Сущность реорганизационного и оптимизационного управления жилищно-коммунальными комплексами муниципальных образований

Функционирующая в настоящее время муниципальная система управления жилищно-коммунальным комплексом России

характеризуется несколькими основными негативными признаками: ¹⁸

• хроническим недофинансированием, и, как следствие этого, высоким процентом износа основных средств,

• действием, преимущественно, административных методов управления (основная доля предприятий ЖКХ носит статус муниципальных или государственных унитарных предприятий), что, естественно, является препятствием для привлечения частного капитала в производственный сектор ЖКХ, развития конкуренции на рынке ЖКУ, и не содействует повышению качества и снижению стоимости жилищно-коммунальных услуг;

• отсутствием вертикали управления подотраслями ЖКХ, в связи с чем практически оказались неуправляемыми процессы проведения единой технической политики, материально-технического, нормативно-методического, кадрового обеспечения производственного сектора ЖКХ.

Доминирующее мнение, что эффективная рыночная модель функционирования жилищно-коммунального комплекса может быть сформирована только снизу, в течение времени на практике подтверждения не получило.

Неэффективность существующей муниципальной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством проявляется, прежде всего, в нерациональном управлении финансовыми потоками, полной их непрозрачности, а также в крайне низком уровне участия жилищных объединений граждан и частного бизнеса в управлении и обслуживании жилищного фонда и обеспечении населения жилищно-коммунальными услугами.

¹⁹

Решение вопросов по реформированию ЖКХ требуют научно-обоснованного системного подхода, что невозможно без создания интегрированной холдинговой системы управления, в рамках которой будет оперативно проводиться единая политика по формированию рыночного механизма функционирования жилищно-коммунального комплекса территории.

Принципиальными преимуществами эффективного управления жилищно-коммунальным комплексом по сравнению со старой «ЖЕКовской» системой обусловлена давно назревшая необходимость смены модели менеджмента в ЖКХ. Сегодня это очень важно ещё и потому, что многие муниципальные жилищно-коммунальные предприятия фактически являются банкротами, а некоторые муниципалитеты идут по пути банкротства собственных муниципальных предприятий, вывода активов и создания на их базе новых муниципальных предприятий, чаще всего с теми же руководителями и работниками. Самое неблагоприятное в этой ситуации то, что при этом не изменяются управленческая модель, критерии качества и объёмов работ, сохраняется затратная система финансирования. Это приводит к тому, что вновь созданные предприятия оказываются абсолютно неэффективны. Иногда такой способ применяется, когда муниципалитеты избавляются от долгов банкротных МУПов. Это путь в никуда. Подобная практика может быть легко опротестована и квалифицирована как преднамеренное банкротство и нежелание производить расчёты с кредиторами.

²⁰

Реорганизацию и оптимизацию управления жилищно-коммунальными комплексами муниципальных образований необходимо осуществлять по следующим направлениям:

• совершенствование структуры муниципальных органов управления жилищно-коммунальным хозяйством;

• финансовое оздоровление, акционирование и приватизация государственных и муниципальных унитарных предприятий ЖКХ, переход на управление предприятиями и организациями ЖКХ со стороны муниципальных и государственных органов управления путем участия их в собственности данных предприятий;

• формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального комплекса муниципального образования, распределение прав и обязательств между субъектами рыночных отношений в ЖКХ;

• создание независимых структур по оценке технического состояния объектов жилищно-коммунального хозяйства и определению предельной экономически обоснованной стоимости заказанных собственником жилищных и коммунальных услуг по каждому объекту;

• совершенствование управления, демонополизация деятельности и развитие конкурентной среды в жилищной сфере, развитие внутрихозяйственного расчета, арендного, коллективного и других форм подряда в жилищных предприятиях, с последующим их разукрупнением и созданием системы малого предпринимательства;

• развитие системы самоуправления объектами жилищного фонда; повсеместное создание института организованных собственников – ТСЖ, ЖК, ЖСК;

• совершенствование управления коммунальными предприятиями; проведение мероприятий по оптимизации затрат на производство и транспортировку коммунальной продукции, внедрение в коммунальных предприятиях внутрихозяйственного расчета и арендного подряда;

• развитие межмуниципальной кооперации в сфере производства коммунальной продукции и управления жилищно-коммунальным хозяйством путем создания в виде закрытых акционерных обществ (ЗАО) крупных специализированных управляющих компаний-холдингов по производству, транспортировке и сбыту коммунальных услуг, а также по содержанию и ремонту жилищного фонда, объектов социальной сферы и коммунально-бытового назначения;

• развитие системы экономического всеобучения руководителей и специалистов жилищно-коммунального хозяйства всех уровней с целью подготовки их для работы в рыночных условиях.

Формирование эффективного механизма функционирования жилищно-коммунального комплекса муниципального образования должно предусматривать происходящие и планируемые изменения в формах собственности муниципальных унитарных предприятий ЖКХ.

²¹

Естественно-монопольные виды деятельности (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) требуют со стороны администрации муниципального образования жесткого тарифного регулирования, а значит участия в составлении производственных программ естественных монополистов и постоянного контроля по их реализации, а также обязательного участия в собственности (владения контрольным пакетом акций) данных предприятий при проведении их акционирования.

Конкурентные виды деятельности (управление, содержание и ремонт жилищного фонда, сбор, утилизация и переработка отходов, содержание, техническое обслуживание и ремонт объектов благоустройства и дорожного хозяйства, коммунально-бытовое обслуживание населения) предполагают присутствие на рынке жилищно-коммунальных услуг предприятий всех форм собственности. В обязанности администрации муниципального образования входит установление предельного уровня цен на выполнение данного вида работ или оказания услуг, проведение конкурсных торгов, организация контроля качества исполнения работ или оказания услуг. При акционировании или приватизации муниципальных предприятий ЖКХ конкурентного вида деятельности преобладающее участие муниципального образования в их собственности необязательно.

Поэтому разделение производственного сектора ЖКХ на естественно-монопольные и конкурентные виды деятельности является основанием для составления планов по изменению форм собственности (приватизации или акционированию) предприятий ЖКХ, стимулированию частного предпринимательства, особенно в конкурентной сфере деятельности, снижению относительной стоимости работ и услуг.

²²

• собственник объектов жилищно-коммунального хозяйства (органы местного самоуправления, ТСЖ, ЖСК, ЖК, прочие юридические и физические лица);

• производитель – поставщик жилищно-коммунальных услуг (предприятия электроснабжения, теплоснабжения, водоканала, ремонтно-эксплуатационные, транспортные предприятия и т.д.);

• потребитель жилищно-коммунальных услуг (население, предприятия и организации);

• заказчик жилищно-коммунальных услуг (Управляющая компания, ТСЖ, ЖСК и др.);

• прочие подрядчики (сервисные, научно-проектные и прочие организации).

Оптимальная схема управления жилищно-коммунальным хозяйством будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение ответственности:

• собственника — за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;

• заказчика (Управляющая компания) — за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;

• производителей-поставщиков жилищно-коммунальных услуг – за количество и качество исполнения работ и услуг, заказанных Заказчиком.

²³

Совершенствование управления, демонополизация деятельности и развитие конкурентной среды, развитие внутрихозяйственного расчета, арендного, коллективного и других форм подряда в жилищно-коммунальных предприятиях, создание системы малого предпринимательства в жилищной сфере, являющейся наиболее важной из конкурентных видов деятельности, возможно на основе создания многоуровневой модели управления содержанием и технической эксплуатацией жилого фонда.

На муниципальном уровне предпочтительно создание четырехуровневой (для крупных муниципальных образований) или трехуровневой (для малых муниципальных образований) систем управления содержанием и ремонтом жилого фонда.

Первый уровень управления – Муниципалитет (органы местного самоуправления).

Для этой цели в составе исполнительного органа муниципального образования формируется служба муниципального заказа — в небольших муниципальных образованиях в статусе отдела или управления, в крупных — в качестве муниципального учреждения

Второй уровень управления — Управляющая компания, обеспечивающая организацию работ по содержанию и ремонту жилищного фонда определенной территории муниципального образования. Управляющая компания создается в форме открытого акционерного общества. Учредителями данного ОАО могут выступить соответствующие органы управления муниципальным образованием, предприятия-кредиторы, частные и приватизированные предприятия, выполняющие функции по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда.

²⁴

Управляющая компания осуществляет функции центрального оператора на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Третий уровень – эксплуатационное предприятие, обеспечивающее непосредственное выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовой территории определенной территории. Эксплуатационные предприятия могут создаваться как в виде дочерних предприятий Управляющей компании, так и в виде самостоятельных частных предприятий.

Четвёртый уровень – исполнительская среда: ремонтно-эксплуатационные подразделения, Управдомы. Данные структуры могут создаваться как в виде подрядных коллективов (участков, бригад, звеньев) эксплуатационных предприятий, так и в виде самостоятельных юридических лиц (малые предприятия, частные предприниматели и т.д.).

²⁵

1. конкуренция на получение заказа от муниципалитета или собственников жилищного фонда на выполнение работ (управление жилищным фондом) между Управляющими компаниями;

2. конкуренция на получение заказа от Управляющей компании на эксплуатацию определенной части жилищного фонда между эксплуатационными предприятиями;

3) конкуренция между Ремонтно-эксплуатационными подразделениями — Управдомами за получение от управляющей организации (эксплуатационного предприятия) подряда на управление и обслуживание конкретного жилого дома или малого жилого комплекса;

4) конкуренция между Подрядчиками (юридическими и физическими лицами) за право получения заказа от управляющих структур (Управляющая компания, Эксплуатационное предприятие, Управдом) на выполнение конкретной работы по содержанию и ремонту конструктивных элементов здания или внутридомового оборудования, объектов благоустройства, вывозу твердых бытовых отходов и т.д.

В целом внедрение конкурентной рыночной схемы управления жилищным фондом позволит до 20-25% сократить затраты на производство работ по содержанию и технической эксплуатации жилищного фонда. ²⁶

Управляющая компания (Эксплуатационное предприятие) возьмет на себя функции заказчика и технический надзор. Прямыми исполнителями работ по содержанию и ремонту жилищного фонда могут быть организации любой формы собственности и частные предприниматели, обладающие необходимым опытом работы и соответствующими допусками и лицензиями. Подбор подрядчиков по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту должен проводиться на конкурентной основе, путем тендерных торгов и профессионального отбора.

Большое значение в формировании процессов демонополизации играет малое предпринимательство. Для успешного развития процессов формирования малого предпринимательства в сфере предоставления услуг коммунального хозяйства необходимо создать условия, способствующие интересу малого предпринимательства к участию в этом процессе через получение части муниципального заказа, выделяемого специально для них на конкурсной основе.

К муниципальной инженерной инфраструктуре относятся следующие сферы естественной монополии: энергоснабжение (электро- и теплоэнергетика), газоснабжение, водоснабжение и водоотведение. В малых муниципальных образованиях преобладают предприятия со смешанным видом деятельности, так называемые многоотраслевые предприятия ЖКХ, имеют значительный удельный вес в производственном секторе ЖКК. Монопольное положение они занимают в малых городах, городских поселках и сельских населенных пунктах. Многоотраслевые предприятия ЖКХ обеспечивают жилищно-коммунальными услугами более 60% населения Российской Федерации. ²⁷ В тоже время дополнительно многоотраслевыми предприятиями ЖКХ обслуживается все объекты социальной сферы и основная часть производственной инфраструктуры, расположенной на территории данного муниципального образования. Практически они являются основной производственной инфраструктурой малого муниципального образования.

Реформирование предприятий ЖКХ целесообразно провести в два этапа.

Первый этап. Внедрение внутрихозяйственного расчета и перевод производственных подразделений предприятия на арендный подряд. Повышение качества и снижение себестоимости коммунальной продукции, производимой предприятиями жилищно-коммунального хозяйства можно достичь при условии создания определенной системы стимулирования (материального и морального) для каждой конкретной производственной группы работников предприятия, или, даже, для каждого отдельного человека. Поэтому в предприятии необходимо создать такую систему экономической мотивации, которая обеспечила бы относительно низкую себестоимость жилищно-коммунальных услуг при их высоком качестве.

Эффективный производственный механизм функционирования предприятия жилищно-коммунального хозяйства, в первую очередь, подразумевает разработку и внедрение внутрихозяйственных хозрасчетных отношений. В этом случае рыночные отношения в экономике будут строиться не только между предприятием и его внешними субъектами отношений (органы власти, заказчики, подрядчики, потребители), но и внутри самого предприятия между его внутренними субъектами производственных отношений (администрацией предприятия, производственными подразделениями, конкретными работниками).

²⁸

Второй этап. Акционирование и приватизация предприятия. После построения рыночного механизма функционирования предприятия ЖКХ путем внедрения внутрихозяйственного расчета и перевода производственных подразделений на арендный подряд, будет довольно несложно, в организационном плане, осуществить акционирование предприятия. В этом случае на базе имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия ЖКХ создается Управляющая компания – холдинг в форме открытого акционерного общества со 100% муниципальным капиталом или, в случае наличия за предприятием кредиторской задолженности, в качестве акционеров данного ОАО на свою долю задолженности могут быть и кредиторы. Если имущество, закрепленное в хозяйственное ведение предприятием ЖКХ, разделено или подлежит разделению между вновь созданными муниципальными образованиями, то создается на межмуниципальной основе ЗАО Компания – холдинг по управлению ЖКХ нескольких муниципальных образований.

Компания – холдинг разрабатывает производственную структуру, согласно которой специализированные хозрасчетные арендные подразделения предприятия ЖКХ оформляются в виде самостоятельных юридических лиц (ЗАО и ООО) с преобладающей долей (более 50%) Компании-холдинга в их уставном капитале. ²⁹ Основные средства за данными предприятиями Компания-холдинг закрепляет на условиях договора аренды. Объекты ЖКХ передаются им в управление и эксплуатацию по договору управления.

В свою очередь в рамках дочерних предприятий получает развитие хозяйственный расчет и арендный подряд, то есть создаются условия для создания сети малого предпринимательства как на базе существующих арендных коллективов (участков, бригад, звеньев), так и с привлечением частного бизнеса. Хозрасчетные подразделения на основании внутрихозяйственных договоров берут в управление объекты ЖКХ и в субаренду средства производства.

Также как и применение вышеописанной модели управления содержанием и технической эксплуатацией жилого фонда введение рыночных отношений, акционирование и приватизация монопольных и многоотраслевых предприятий ЖКХ позволит создать несколько уровней конкуренции: на уровне дочерних компаний, на уровне арендных коллективов, малых, частных предприятий и предпринимателей.

³⁰

Важнейшей стратегической целью развития жилищной сферы является повышение качества жизни путем улучшения жилищных условий, повышения сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества. Исходя из этой базовой цели, формируются целевые ориентиры: ³¹

• снижение производственных издержек;

• снижение расходов городского бюджета на содержание жилищной сферы;

• смягчение для населения негативных последствий реформы;

• повышение уровня жилищной обеспеченности населения;

• повышение качества жилья;

• повышение уровня технического содержания жилищного фонда;

• повышение качества коммунальных услуг по водо-, газо-, электро- и теплоснабжению;

• обеспечение потребностей населения в холодной воде, горячем водоснабжением, в теплоснабжении, в электроэнергии;

• повышение качества содержания придомовых территорий и др.

Как следует из этого перечня целевых установок, особое внимание здесь уделяется качественным подходам. Включение качественных целей позволяет перейти на принципиально иной уровень управления данной системой, но это связано с трудностями количественной оценки качественных параметров. Для ее решения предлагается использовать квалиметрические методы определения качественных показателей, методы экспертных оценок и социологические опросы потребителей.

Перечень целевых ориентиров и показателей с их количественными значениями приведен в табл. Приложения 1. Отметим, что ряд целевых показателей измеряется в относительных величинах или в баллах в соответствии с действующими или перспективными стандартами, нормами и методиками: ³²

5 баллов – полное соответствие стандартам качества (отличное качество работ или услуг);

4 балла – соответствие стандартам качества по основным параметрам (хорошее качество);

3 балла – выполнение стандартов лишь по важнейшим параметрам (удовлетворительное качество);

2 балла – невыполнение ряда важнейших параметров (не вполне удовлетворительное);

1 балл – полное несоответствие стандарту (неудовлетворительное качество).

Оценка уровня и качества работ и услуг в жилищной сфере должна проводиться с установленной периодичностью и привлечением вневедомственной экспертизы, а также обязательно сопровождаться социологическими опросами населения. Тем самым оценивается уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых мероприятий.

В итоге первой главы, опираясь на изученные исторические факты и рассматривая текущее развитие системы организации ЖКХ муниципальных образований в условиях современного развития отрасли, основным вопросом реформирования жилищной системы муниципальных образований в настоящее время является обоснование приоритетных направлений и первоочередных мероприятий реформы с указанием последовательности и последствий при их осуществлении.

---

---