Профессиональные нормы оценки — это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью оценщиков. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, концептуальную основу и методологию оценки.
Оценка недвижимости уходит корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине .
В настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик разных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствие МСО.
Международные стандарты оценки.
Цель любого метода оценки — определить ожидаемую цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Следовательно, модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать рыночную стоимость этой собственности на этом рынке.
Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Он учитывает различные факторы, которые могут влиять на рыночные операции, и отличает их от других неотъемлемых или нерыночных факторов, влияющих на стоимость.
Примерно одинаковые определения рыночной стоимости даны в европейских, американских и российских стандартах оценки.
Международные стандарты оценки разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (IVSC)., международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков в более чем 50 странах мира. Ни в Соединенных Штатах, ни в Европе «правила» или «стандарты» оценки не считаются неизменным юридическим корпусом. Вот почему одна из основных целей IVSC — добиться согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, наиболее соответствующими потребностям международного сообщества.
Оценка объектов недвижимости
... рынках бизнеса и недвижимости могут существенно повлиять на стоимость недвижимости. Оценки могут быть текущими, ретроспективными и прогнозируемыми по времени. Большинство оценщиков проводят оценку текущей стоимости. Ретроспективная оценка Прогнозная оценка недвижимости обычно представляет собой оценку стоимости недвижимости в конце ...
Международные стандарты оценки имеют определенную единую основу, отражающую единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.
1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО 2000), практически в 2 раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. был принят МСО в редакции 2001 г.. Это издание развивает и углубляет положения издания 2000 г. и отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).
МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стандартов. Рекомендация n. 1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, а Рекомендация № 2 — применение стандартов при оценке для целей гарантированного кредита.
IES 2001 также включает 7 методических руководств, посвященных оценке недвижимости, прав аренды, машин и оборудования, нематериальных активов, коммерческой деятельности, а также учету токсичных загрязнений при оценке. В 3-х Комментариях к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связанных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору.
Долгосрочная работа IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того, что сама стандартизация на международном уровне значительно отличается от процесса создания национальных стандартов.
Во многих странах коммерческое право и соответствующий набор регулирующих процедур предопределяют определенные области для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы – вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают фундамент стандартов практической оценки.
Национальные стандарты оценки отражают:
- Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности
- Национальные политические и общественные цели
- Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей
Европейские стандарты оценки.
Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков Западно-Европейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL группа теперь называется Европейской группой ассоциаций оценщиков». Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах ЕС.
Управление ассортиментом, оценка качества и обеспечение сохранности ...
03 Управление ассортиментом, оценка качества и обеспечение сохраняемости товаров проводилась на предприятии ИП Щанькин, осуществляющем деятельность в соответствии с ... 52,4 4. Оценка качества товаров Маркировка - это информация о товарах, которая содержит набор информации, обеспечивающий раскрытие содержания потребительской стоимости товаров, с целью формирования потребительского спроса и полного ...
В настоящее время членами TEGOVOFA являются профессиональные оценочные организации ЕС с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию, Албанию.
TEGOVOFA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.
Одной из основных особенностей европейских стандартов оценки ОЭС является их ориентация на оценки, выполняемые с целью подготовки финансовой отчетности и бухгалтерских ситуаций в соответствии с принятым европейским законодательством.
С т.з. рядового оценщика и клиента оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчета об оценке, а так же применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.
Следует отметить, что европейские стандарты не имеют обязательного характера, но рекомендуются для применения в ЕС. Цели ЕСО:
- Помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств
- Согласование оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке
- Обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации
- Обеспечение точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов
- Повышения понимания роли оценщика
- Установление процедур, обеспечивающих ясное, точное и недвусмысленное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.
ОЭС согласованы с МКО, однако, если требования ОЭС сильно отличаются от требований МЧС, текст стандартов содержит соответствующие комментарии. Следует отметить, что ЕСО отличается большой детальностью изложения.
ЕСО были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. В то же время Стандарты 1-3 рассматривают вопросы, связанные с соответствием этих стандартов IES, а также вопросы, связанные с квалификацией и профессиональной этикой оценщика.
В Стандарте 4 обсуждаются основные принципы оценки и основные подходы к подготовке отчета об оценке. Данный стандарт так же включает определение целей оценки и баз оценки, определение различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.
Оценки стоимости предприятия
... 1.2 Сущность и понятие оценочной деятельности Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и ... этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимой информации, обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, ...
Стандарт 5 касается вопросов, связанных с оценкой для целей финансовой отчетности. Он обеспечивает классификацию активов и выбор основы оценки на ее основе. В стандарт также включен раздел, в котором даны основные определения, выделены вопросы методологии оценки, особенности оценки земель, построек, специальных объектов.
Стандарт 6 рассматривает проблемы оценки недвижимости как залога, а также другого залога в ипотечном кредите. В этом стандарте даны такие понятия, как стоимость залога, особая стоимость облигации, а также особые требования к оценщику.
Стандарт 7 касается оценок предлагаемой стоимости на будущую дату и предлагаемых оценок. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.
Стандарт 8 касается вложений в ценные бумаги инвестиционных, страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а так же вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.
Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с предоставлением результатов оценки и формами аттестации.
Любое отклонение от рекомендаций ОЭС может привести к коммерческим или юридическим штрафам., В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки:
- метод прямого сравнения;
- метод капитализации дохода;
- метод прибыли;
- остаточный метод;
- метод подрядчика.
Рассмотрим особенности каждого из них.
Метод прямого сравнения — основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая цена.
