Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления компьютеризации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.
реферат , добавлен 30.10.2010
Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО «Диол». Практическое применение приемов управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.
курсовая работа , добавлен 22.07.2011
Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальных построек по целям деятельности.
дипломная работа , добавлен 18.11.2013
Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценки и анализа эффективности управления недвижимостью на примере жилых и офисных зданий. Предложения по улучшению оценки эффективности управления недвижимостью.
дипломная работа , добавлен 10.04.2015
Основные этапы формирования стратегически ориентированной системы управления недвижимым имуществом предприятия, ее цели и практическая реализация. Методы управления и их уровни. Правила организации специализированного центра управления на предприятии.
доклад , добавлен 02.09.2009
Сущность, концепция и основные виды управления девелоперскими проектами недвижимости. Концепция девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.
курсовая работа , добавлен 25.03.2011
Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ «МегаСити», его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости в компании.
курсовая работа , добавлен 18.10.2011
курсовая работа , добавлен 08.05.2009
В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?
Как оформить курсовую работу. Основные стандарты
... курсовую работу; город, в котором писалась курсовая работа; год написания курсовой работы; С учетом всех вышеперечисленных параметров студент получит правильно оформленный титульный лист, содержащий всю основную информацию о проделанной работе. ... титульного листа. Правила оформления заключения курсовой работы Как упоминалось выше, каждый раздел курсовой работы должен заканчиваться кратким изложением ...
Доброго времени суток дорогие друзья! Вас приветствует известный деловой журнал HeterBober! Денис Кудерин на связи.
Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как вести бизнес по управлению жилой или нежилой недвижимостью. Материал заинтересует как владельцев недвижимости, так и тех, кто хочет попробовать свои силы в управлении.
В конце статьи вы найдете небольшой бонус — обзор трех самых компетентных компаний в Российской Федерации, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.
1. Что такое управление недвижимостью?
Если вы являетесь счастливым владельцем собственности, где можете вести бизнес, вам не нужно заниматься бизнесом в одиночку. Есть более цивилизованный и простой вариант — передать вещь в управление профессиональной компании.
Бизнес будет заниматься коммерческим управлением вашим помещением, и вы будете получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Конечно, часть выручки пойдет на уплату налогов за услуги управляющей организации.
В управлении недвижимостью существует разумное разделение функций владельца и администратора. Задача собственника — найти надежного, квалифицированного и эффективного посредника, который позаботится о его интересах.
Кроме того, все функции управления делегированы компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, действует от его имени и при необходимости формулирует свои предложения по увеличению доходов или улучшению условий работы.
Перечислим главные плюсы доверительного управления:
- экономия времени и сил собственника;
- повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
- юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
- управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.
Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.
Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.
В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.
Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:
- создание благоприятных условий для клиента;
- продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
- контакты со страховщиками и брокерами;
- разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
- проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
- поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
- финансовые взаиморасчеты;
- взаимодействие с государственными органами (при необходимости).
4 стр., 1724 слов
Управление недвижимостью
... в управлении недвижимостью. Управляющие недвижимостью выполняют самые разные работы в зависимости от занимаемой должности, организации или компании, в которой они работают, и типа собственности, которой они управляют. Резидентное управление, или управление объектом Управление ...
Профессия управляющего недвижимостью с годами становится все более востребованной. Прежде всего потому, что, несмотря на кризисы, в стране возводится все больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, все больше владельцев недвижимости хотят передать полномочия профессионалам, а не заниматься бизнесом в одиночку.
Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.
Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).
Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье « ».
2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления
Основные задачи управляющей компании и конкретных специалистов — обеспечить клиентам стабильную прибыль и грамотно управлять предоставленными им объектами.
Есть также более специфические функции, которые мы рассмотрим подробно.
Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости
Первая функция – сугубо экономическая.
Управляющий:
- распределяет финансовые потоки;
- анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
- контролирует стабильное поступление арендных платежей;
- поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
- ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.
В любое время компания должна быть готова отчитаться перед клиентами по всем вопросам: профессиональный менеджмент предполагает полную прозрачность финансового регулирования.
Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов
Здесь функции доверительного управления частично берет на себя . То есть искать покупателей, всячески рекламировать товар. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.
Профессионалы продвигают товары по всем направлениям: через Интернет, СМИ, прессу, наружную рекламу. Чем выгоднее для клиента условия договора, тем больше размер комиссии менеджера.
Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
Чтобы объект как можно дольше оставался функциональным и презентабельным, за ним необходимо правильно ухаживать.
Управляющий обязан:
- следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
- вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
- обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
- организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
- содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.
Все сантехнические и инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, менеджер вызывает спецслужбы для их уничтожения.
Основные функции педагогического управления
... школы и класса. - Таким образом, планирование уроков должно служить целям повышения педагогического мастерства учителей, оказания им практической помощи . Все это требует творческого подхода ... создание благоприятных условий, при которых школьники принимают эти задачи, четкое распределение функций между учениками при организации практических работ, краткое и ясное инструктирование их ...
Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.
Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций
Если управляющая организация, исходя из соображений повышения рентабельности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить этот вариант собственнику.
Все работы ведутся за счет собственника, но сам процесс контролируется представителями управляющей компании. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.
Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов
Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты готовят текст договора с арендатором, следят за комплектностью пакета документов. В случае возникновения спорных ситуаций представляет интересы клиента в суде.
В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:
3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков
Этот раздел для тех, кто желает заниматься управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, разобраться во всех нюансах процесса управления можно только после обучения по данной специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.
Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Менеджер занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист — экономист, юрист, продавец, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.
А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев
Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью
Во-первых, вам нужно найти владельца, который согласится передать вам свою собственность в управление. Затем с ним заключается договор, в котором четко и без двусмысленных формулировок четко прописаны условия сотрудничества: размер вознаграждения, характер отчета, условия договора, ответственность сторон в случае нарушения обязательств.
На этом этапе полезно заранее выяснить юридические сложности процесса. Это можно сделать быстро и недорого в компании «Правовед», которая работает круглосуточно онлайн.
Вам просто нужно задать свой вопрос наиболее правильным и правильным образом и получить ответ от квалифицированного специалиста в области права недвижимости. На сайте постоянно доступны сотни профессиональных юристов и солиситоров. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.
Получить грамотную юридическую поддержку можно прямо сейчас — достаточно зайти на сайт и потратить несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.
Шаг 2. Находим арендаторов
Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе необходимо организовать эффективную рекламную кампанию товара, чтобы доставить его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.
С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. понятно, что профессионал не возьмется за пользователя первых встречных, а будет выбирать порядочных, платежеспособных, порядочных арендаторов.
Содержание концепции управления стоимостью компании на примере ...
... метод финансирования, определив капитал как один из рычагов управления рыночной стоимостью компании. Предмет исследования - экономические отношения, складывающиеся в процессе управления стоимостью компаний. Объект исследования - производственное предприятие Российской Федерации ОАО «Белгородасбестоцемент». Теоретической ...
Если вы по ошибке поместите скандальных, проблемных, безденежных клиентов в чужую квартиру, вы или ваша компания будете нести ответственность за их выселение и компенсацию за их убытки.
Пример
Управляющий поселил в квартире неработающего жильца по профессии — дизайнера, который заверил его, что в ближайшее время он станет фрилансером.
Однако через месяц выяснилось, что основным делом арендатора были встречи с друзьями и многодневные вечеринки с шумом, музыкой, напитками и сигаретами. Арендатор не смог оплатить следующий месяц, был вынужден выселить его и прибирать жилое пространство в течение нескольких дней.
Со временем вы научитесь с первого взгляда определять уровень лояльности будущего арендатора.
Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы
Специалист постоянно проверяет строгое соблюдение условий аренды. Он следит за тем, чтобы количество жильцов соответствовало договору, чтобы в квартире проживали именно люди, подписавшие договор.
И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить жильцов, что отсрочка платежа ни на один день невозможна, иначе встанет вопрос о выселении. На этом этапе менеджер должен защищать крайне жесткую позицию.
Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей
Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но арендодатель спросит, в каком случае это будет от него, а не от арендаторов.
Храните все чеки и квитанции, проверяйте показания счетчиков, составляйте ежемесячные отчеты.
Шаг 5. Выселяем арендаторов
Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае подписывается новый контракт, во втором — выгодная сделка, но сначала нужно уладить все финансовые вопросы. Полный баланс, нулевой баланс, никаких долгов и «Я переведу тебя на твою карту через неделю».
Шаг 6. Заказываем клининговые услуги
После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.
Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт
При выходе из строя элементов сантехники или электропроводки, обрыве обоев или неисправности холодильника менеджер обязан устранить проблему. Ремонт опять же оплачивает собственник, но документальные свидетельства неисправностей и их устранения необходимо хранить.
4. Профессиональная помощь в управлении недвижимостью – обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг
Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать ее в управление, но затрудняются выбрать надежного партнера. Представляем экспертное заключение: обзор трех ведущих профессиональных управляющих компаний.
Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты Сервисных Технологий занимаются обслуживанием и обслуживанием зданий с 1998 года.
Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на ...
... недвижимости оценщик определяет стоимость с использованием доходного подхода; соответственно характер управления объектом влияет на его стоимость в той мере, в какой он влияет на чистую прибыль. Цель работы ... управления, что, в свою очередь, связано с максимизацией рыночной стоимости собственности в течение всего жизненного цикла объекта. В работе П.Е. Брунова жизненный цикл недвижимости ...
Все сотрудники прошли обучение в Международном институте управления недвижимостью и имеют опыт работы в области архитектуры, услуг в сфере недвижимости, строительства и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.
Организация не только разрабатывает и внедряет программы коммерческого управления, но и контролирует грамотное техническое обслуживание зданий. Компания поставляет современное инфраструктурное оборудование заводов с использованием самых современных технологий.
Стандарты управления, разработанные за годы практики, обеспечивают владельцам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением бизнеса.
Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Компания занимается жилой и коммерческой недвижимостью, обеспечивая: хозяйственную эксплуатацию, уборку, озеленение, озеленение, мелкий и крупный ремонт объектов.
У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть отдел клининга, консьерж-службы, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.
5. Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью
Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.
Чтобы не стать жертвой мошенников, следуйте полезным советам экспертов.
Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги
Никогда не забывайте принцип, выраженный классиками: «Деньги утром — стулья вечером». Ключи можно передать арендаторам только после подписания договора и полной оплаты аренды.
Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, поздоровайтесь и поищите еще.
Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором
«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все моменты и нюансы аренды должны быть «в протоколе» — задокументированы и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.
Диплом особенности управления государственным недвижимым имуществом
... объекты муниципального хозяйства; - МУ (муниципальные учреждения), у которых муниципальное имущество в ведение на праве управления. Муниципальная собственность в Российской Федерации признается государством наравне с государственной, ... и другие объекты. Все объекты муниципальной собственности могут быть разделены на движимое имущество (акции, средства бюджета и т.д.) и недвижимое имущество (земли, ...
При правильном управлении недвижимостью может быть большой доход. Основная цель управления недвижимостью – получение прибыли.
Что такое управление недвижимостью?
Управление недвижимостью включает в себя целый ряд различных видов деятельности, необходимых для достижения поставленных целей.
Среди них можно назвать:
- Эффективное обслуживание и эксплуатация;
- Менеджмент, маркетинг и продвижение объекта.
Подходы к управлению недвижимостью постоянно меняются и совершенствуются. В этой сфере деятельности есть куда развиваться.
Грамотный управляющий должен обладать знаниями и опытом в таких сферах как:
- Законодательство, в частности, гражданское право;
- Управление инвестиционными проектами.
Управление недвижимостью настолько востребовано, что многие учебные заведения специально готовят специалистов для этого вида бизнеса.
Потребность в них растет по многим причинам:
- Увеличение потребностей населения;
- Грамотное управление недвижимостью приносит немалую прибыль;
- Эффективное управление недвижимостью требует уникальных навыков.
Управление инвестициями на порядок выше обычных риэлторских услуг. Это деятельность, за которую менеджер несет прямую ответственность. Он направлен на получение прибыли на основе реализации существующих полномочий, от возможности использовать и распоряжаться.
Выполнять функции управляющего может:
- Юридическое лицо;
- Физическое лицо.
Управление коммерческой недвижимостью , Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:
- Строительство и инвестирование;
- Пользование и владение;
- Обмен, передача в залог;
- Посреднические операции.
Объектами управления могут быть:
- Здания различного назначения;
- Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
- Частные земли и частные жилые объекты.
К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:
- Собственники;
- Арендаторы;
- Инвесторы;
- Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
- Гос. органы и структуры.
Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.
Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:
- Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
- Организация брокериджа;
- Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
- Разработка маркетинг-плана;
- Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.
Доверительное управление недвижимостью
Одним из способов получения дохода является передача недвижимости в доверительное управление.
«Управление государственной и муниципальной
... муниципальной собственностью реферат, доклад, моделирования бизнес управления муниципальной Состав и характеристика эссе; ситуаций собственностью. Уметь муниципальной собственности. контрольное составлять отчеты по оценке Цели, задачи и органы управления тестирование недвижимости, расчеты муниципальной недвижимостью. ... Управление государственной и муниципальной собственностью» Форма контроля Объекты ...
Механизм, согласно которому владелец жилья передает частичное право на распоряжение его имуществом, для сдачи последнего в аренду.
Объектами в таком случае, могут быть:
- Квартиры, дачи, иная жилая недвижимость;
- Земельные участки;
- Коммерческая недвижимость.
Преимущества заключения договора доверительного управления для собственника очевидны:
- Недвижимость не простаивает и приносит доход;
- Не нужно тратить личное время на поиск арендаторов и контролировать оплату аренды;
- Если недвижимость находится в другом городе или даже стране , нет необходимости подстраивать свой личный график, например, под более оптимальное время для сдачи объекта в аренду.
Решение всех текущих задач будет лежать на управляющем. Кроме того, в функционал управляющего может входить обязанность по поддержке технического состояния объекта, осуществлению ремонта.
Весь спектр задач и ответственности сторон прописываются в заключаемом договоре. Устных договоренностей быть не может. Обязанности, права сторон, порядок выплаты вознаграждения и разрешения конфликтных ситуаций должны быть закреплены сторонами в письменной форме.
Передавать недвижимость в доверительное управление выгодно крупным компаниям, обладающим огромными площадями. Если рассуждать с позиции оказывающих услуги по доверительному управлению недвижимостью компаний, помимо больших площадей, интересны элитное жилье и коттеджи. Именно эти объекты приносят наибольший доход.
Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью
Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).
Можно выделить следующие методы управления имуществом:
- Правовые
Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.
- Организационные
Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.
Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.
- Экономические
К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.
- Технические
Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.
О том, насколько эффективны применяемые методы управления недвижимостью, стоит судить по следующим показателям:
- Экономическая эффективность
Передавая недвижимость в доверительное управление, собственник надеется на получение прибыли. Расходы на содержание объекта, несомненно, возникнут, но при этом важно чтобы они были адекватны ситуации.
Управление проектами на объектах гражданского строительства
... надо отличать от управления проектами (project management). Программы также могут включать повторяющиеся или циклические задания; например, периодическая публикация журнала сама по себе является непрерывным процессом, в то время ...
- Трудозатраты
В принципе, собственник объекта недвижимости может самостоятельно продумать план действий, направленных на эффективное использование объекта, а после реализовать их. Практика показывает, что эффект будет ощутимее, а прибыль – выше, если объект передать в управление профессионалам.
В работе последних недопустимы ошибки. Если трудозатраты будут высоки, а эффект от них минимален, и собственник недвижимости, и управляющий могут вовсе остаться без прибыли. Поэтому важно не только составлять бизнес- планы и реализовывать их, но и отслеживать трудозатраты.
- Эффективность
Важно на постоянной основе мониторить бизнес-процессы, учитывать и анализировать текущие показатели, а при неудовлетворительной работе вовремя реагировать на недостатки.
Система управления недвижимостью
Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.
Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.
Для системы управления характерны:
- Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
- Подчинение законодательной базе;
- Наличие структуры управления;
- Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.
В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:
- Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
- Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.
Цели и мероприятия при управлении недвижимостью
Как было отмечено выше, основной целью управления недвижимостью является получение максимально возможного дохода. Таким образом, перед управляющим стоит ряд задач, которые необходимо выполнить, работая на результат.
Основная задача, При управлении недвижимостью осуществляются следующие мероприятия:
- Обеспечение комфортных и безопасных условий.
Чтобы достичь цели, важно создать благоприятные условия для сотрудников, работающих на объекте или арендаторов. Если речь идет о коммерческом здании, необходимо обеспечить безопасный доступ в него, дополнительный сервис и доп. обслуживание, лояльный подход к арендаторам, контроль за исполнением договорных обязательств;
- Разработка и реализация бизнес-процессов, направленных на максимизацию прибыли;
- Снижение затрат на содержание здания;
Обычно основные затраты связаны с технической эксплуатацией недвижимости. Задача управляющего – оптимизировать этот показатель, грамотно организовав работу обслуживающих здание компаний;
- Увеличение стоимости объекта и наращивание активов.
В какой-то момент владелец может принять решение о продаже недвижимости. Стоимость будет зависеть и от технических характеристик, и в том числе от того, насколько эффективно работает управляющий.
Грамотный покупатель оценит доход, которых реально получить от вложений в приобретение объекта. В качестве отдельного преимущества инвестор может рассматривать наличие на объекте управляющей компании.
Структура и инфраструктура управления объектами недвижимости
Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.
Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.
Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.
В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:
- Земельные ресурсы;
- Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.
Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.
Таким образом, инфраструктуру управления создают:
- Органы разного уровня власти;
- Инвесторы;
- Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
- Управляющие недвижимостью.
Основные этапы концепции управления недвижимостью
Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.
Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:
- Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.
По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.
- Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости . В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
- Реализация разработанной программы .
- Итог. Оценка полученных результатов.
Стоимость управления недвижимостью
Однозначно ответить на этот вопрос невозможно.
На стоимость услуг по управлению недвижимостью оказывают влияние множество факторов:
- Объемы инвестирования;
- Срок инвестирования и окупаемости проекта;
- Выбранная стратегия;
- Выбор и пути достижения конечной цели.
На сегодняшний день функционирует масса компаний, оказывающих услуги по доверительному управлению жилыми и коммерческими объектами.
Случайных людей в сфере управления недвижимостью нет. Среди игроков присутствуют:
- Иностранные управляющие компании;
- Местные компании, отделившиеся от агентств недвижимости, консалтинговых и прочих организаций;
- Компании, созданные с нуля.
Поскольку это новая сфера бизнеса, и не во всех регионах еще пришло понимание о преимуществах передачи недвижимости в управление, конкуренция на рынке подобных услуг невелика. Ниша для старта есть, новые фирмы имеют все шансы в нее войти.
Конкретные цифры назвать сложно, они зависят в том числе от характеристик объекта и объема предоставляемых услуг. Если говорить о жилой недвижимости, размер вознаграждения управляющему составляет около 10% от стоимости ежемесячной арендной платы помещения.
Если речь идет о коммерческом объекте, размер вознаграждения может составлять 15-25% от ежемесячного арендного платежа.
Итак, вопросы управления недвижимым имуществом актуальны как для владельцев жилых и коммерческих помещений, так и для муниципалитета. В системе управления задействованы объекты, субъекты и непосредственно управляющий. Конечной целью управления получение прибыли.
Управление объектами осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником и управляющим и регламентирующего взаимоотношения сторон. Последний получает вознаграждение за оказываемые услуги.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Основные этапы формирования стратегически ориентированной системы управления недвижимым имуществом предприятия, ее цели и практическая реализация. Методы управления и их уровни. Правила организации специализированного центра управления на предприятии.
доклад , добавлен 02.09.2009
Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальных построек по целям деятельности.
дипломная работа , добавлен 18.11.2013
Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления компьютеризации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.
реферат , добавлен 30.10.2010
Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценки и анализа эффективности управления недвижимостью на примере жилых и офисных зданий. Предложения по улучшению оценки эффективности управления недвижимостью.
дипломная работа , добавлен 10.04.2015
Имущество предприятия. Принципы управления имуществом предприятия. Условия для эффективного управления. Правовое регулирование управления имуществом. Задачи и общие принципы управления государственным имуществом. Антикризисное, доверительное управление.
курсовая работа , добавлен 06.11.2008
Сущность и содержание затрат на предприятии, цели и задачи управления ими. Формирование затрат по сегментам предприятия, по местам возникновения, центрам затрат и ответственности. Влияние эффективности управления затратами на результаты деятельности.
дипломная работа , добавлен 26.03.2011
курсовая работа , добавлен 22.04.2009
Представить себя собственником объекта недвижимости приятно и не сложно, гораздо труднее им быть, а главное грамотно управлять, получая стабильный доход.
Именно поэтому многие крупные инвесторы предоставляют свои объекты на комплексное обслуживание компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью. Они выбирают понравившуюся компанию, а также определяют зону ее ответственности: чем же конкретно будет управлять сторонняя организация.
Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термин
Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. И «Управление недвижимостью» — слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса. Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя». Как бы то ни было, попробуем разобраться.
1. Building Management
Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.
Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.
Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:
1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением — возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.
Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.
2. Facility management
Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.
Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:
- Инжиниринг
- Техническая эксплуатация
- Уборка и обслуживание территорий
За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.
Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.
Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов — здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.
Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы — управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью — доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).
Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:
1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.
2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.
3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.
4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.
5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.
6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.
7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.
8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.
9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.
10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.
11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.
12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.
13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).
15. Руководство переездом персонала и оборудования.
Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.
3. Property Management
Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.
Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:
- Продвижение объекта на рынке
- Оперативное управление
- Финансовое планирование
Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.
Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.
Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.
4. Asset Management
Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.
Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:
- Работа на фондовом рынке
- Финансовый менеджмент
Asset Management — новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.
Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.
В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую — перепрофилировать, а какую — оставить как основной источник дохода.
Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.
